【価格改定】浦和エリア 積算5,000万円超過 H6築RC

2020/07/13



いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、さいたま市内にて、
物件価格<積算評価
の為、
事業規模拡大におすすめな
H6築RC1棟マンションのご紹介です。

積算評価:約5,000万円超過(売価の約122%
利回り :約7.5%(満室稼働中)

という内容で、
高い融資割合で
自己資金を抑えて取り組みつつ、

購入に伴う資産状況の改善も見込めますので

事業規模拡大を見据えて、
是非ご検討いただければと思います。




ご興味がありましたら以下をご覧ください。


=====《物件概要》=====

■所在地:さいたま市緑区芝原3丁目
■交通:JR武蔵野線『東浦和』駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約1,498.0㎡(約453.1坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域①:第一種住居地域
■用途地域②:第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積:60・50% / 200・100%
■建物面積:1,388.7平米(約420.0坪)
■構造:鉄筋コンクリート造3階建
■建築年月:平成6年6月6日築
■物件価格:26,000万円
■想定家賃収入:約1,961.7万円
■満室利回り:約7.5%
■接道①:南西側公道 幅員20m
■接道②:北東側公道 幅員約6m
■間取り:3LDK×21戸(満室稼働中)
■駐車場:22台中19台稼働中

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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■エリア・立地と賃貸需要

本物件は
JR武蔵野線『東浦和』駅徒歩24分
に位置しております。



駅までの距離は比較的離れているものの、
全室分『駐車場付き』の物件で、

・東浦和駅に向かう『県道235号線』沿い
・浦和駅に向かう『国道463号線』至近

という点から、

入居付けが見込みやすい物件と考えられます。



上記の2道路は、
この周辺の生活基盤となる商業施設
が立ち並んでおり、

また、それぞれの店舗・オフィスには
駐車場が豊富に設置されている
ことが多いです。

そのため、
駅を必要としない世帯からの賃貸需要
との親和性が高いと想定されます。

加えて、
それぞれの駅までの道のりは
平たんで、整備されておりますので、

1世帯に1つの駐車場でも、
自転車での職場や駅へのアクセスが容易

収益性の観点から
戸数と駐車場の台数のバランスが良好
と言えるのではないでしょうか。


■高い資産性

本物件は、
銀行評価のベースとなる積算評価
が高いです。

土地の路線価評価:19,475万円
建物の再調達価格:12,410万円

合計:31,885万円となり、

物件価格を
5,000万円超過している状況です。

※相続税路線価:13万円/㎡
 路線価評価:13万円/㎡×1498.08㎡

※建物再調達価格:
 20万円/㎡×1,388.76㎡×21年÷47年

売価の約7%(約1,800万円)の購入諸費用
を加味しても
本物件を購入することによる
銀行からの評価毀損は大きくないどころか

本物件を購入することにより、
財務状況が改善されることも
期待できるのではないでしょうか。

事業規模拡大を見据えて
物件を買い進めて行きたい方に
おすすめの物件です。


■運用中の評価毀損

本物件は、建物の残存年数が21年であり、
再調達価格の計算上、
現在の評価額である12,410万円は
21年間かけて減価していきます。
※約590万円/年

一方、仮に本物件を80%融資で
お取り組みになった場合、

資産減価以上に元本返済が進む
と考えられます。

※金利2% 期間21年の場合、
約1,210万円/年の元本返済

約590万円の資産減価に対して
約1,210万円の元本返済が進みますので、

この差である約620万円/年資産超過
純資産増加として考えることが出来ます。


キャッシュフロー+資産超過
純資産増加と見做すことができるため
投資効率の高い運用が見込める上に、

次の物件の買い増しやその資金調達
見据えやすいですので、

事業規模拡大のための1棟として
ご検討してみてはいかがでしょうか。


最後までお読みいただき
ありがとうございます。


ご興味がありましたら
以下よりお問合せください。


なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、
お気軽にお問合せください。

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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