西武池袋線“特急停車駅”にて、タイプの違うオススメ2物件

2019/11/18

 

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は、

西武池袋線沿にて、

タイプの違うオススメ2物件

のご紹介です。

 

物件概要

〈物件1〉木造アパート

「ひばりヶ丘」駅徒歩8分

平成2年築 / 4,980万円 / 利回り9%超

約75%の積算評価

実勢土地値≒物件価格

 

〈物件2〉鉄骨造マンション

「石神井公園」駅徒歩18分

平成1年築 / 6,380万円

→6,280万円 / 利回り約8%

の可能性あり!

積算評価≒物件価格

実勢土地値≧物件価格

 

ご興味がございましたら

以下をご覧ください。

 

 

◆エリアについて◆

 

西武池袋線において

ひばりヶ丘」駅と「石神井公園」駅は

共に特急の停車駅となっております。

 



このことから、

今回ご紹介する物件が

西武池袋線の主要エリアに位置し、

都心へのアクセスが良好なことが

窺えるのではないでしょうか。

 

 

 

=====≪ 物件1 ≫=====

■所在地:埼玉県新座市栗原6丁目

■交通:西武池袋線「ひばりが丘」駅徒歩8

■土地権利:所有権

■土地面積:201.19㎡(約60.8坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積 :60/ 200

■建物面積:158.48㎡(約47.9坪)

■構造:木造2階建

■建築年月:平成211

■物件価格:4,980万円

■想定家賃収入:約451.2万円

■満室利回り:約9.06

■接道:東側約4m公道に約12.6m接道

■間取り:1R×8

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは

 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

==============

 

 

【資産性】

 

◎積算評価

本物件の相続税路線価は18.5万円/㎡です。

 

積算評価

18.5万円/㎡×201.19

3,722万円

物件価格の約75%

 

◎実勢土地値

本物件周辺の土地成約事例を見ると、

約74万円/坪が相場と想定されます。

 

実勢土地値

74万円/坪×60.8

4,499万円

物件価格の90%となり、

物件価格が実勢土地値に近しい

と考えられるのではないでしょうか。

 

【収益性】

本物件の現在の賃料設定は、

約4.7万円となっております。

 

周辺の賃料相場をみると

多少高い賃料設定になっていると

感じるかもしれません。



ただ、㎡単価で考えると、2,506/㎡です。

2,506/㎡×19.8㎡=約4.96万円

となることから、

相場賃料から離れているとも

考えにくいのではないでしょうか。

 

 

【融資について】

 

年収700万円以上 / 金融資産1,000万円以上

でお借入の少ない方

→金利3% / 26年 / ~90%融資

 

上記のような融資が想定されます。

※上記に当てはまらない方でも、

共同担保をお持ちの場合

別途融資のご提案は可能ですので

詳細はお問い合わせいただければと思います。

 

≪シミュレーション≫

※空室損・運営費20%計算

金利3% / 26/ 90%融資の場合…

融資額 :約4,480万円

自己資金:約846.6万円

 

満室想定賃料収入: 約451.2万円

空室損・運営費 :▲約90.2万円

ローン返済   :▲約248.3万円

税引き前CF  : 約112.7万円

 

本物件につきましては

土地値の下支えがあるため、

元本返済も資産増加として考え易そうです。

 

 

 

=====≪ 物件2 ≫=====

■所在地:練馬区三原台2丁目

■交通:西武池袋線「石神井公園」駅徒歩18

■土地権利:所有権

■土地面積:165.31㎡(約50坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積 :60/ 300

■建物面積:242.59㎡(約73.3坪)

■構造:鉄骨造陸屋根3階建

■建築年月:平成11

■物件価格:6,380万円→6.280万円の可能性

■想定家賃収入:約502.8万円

■満室利回り:約8

■接道:南側約46m公道に約12.8m接道

■間取り:2DK×5戸、1DK×1

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは

 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

==============

 

【資産性】

 

◎積算評価

本物件の相続税路線価は35万円/㎡です。

 

土地積算

35万円/㎡×165.31

5,785.8万円

物件価格の約92%

 

建物積算

=再調達価格×建物面積×残存年数/法定耐用年数

18×242.59×5×34

514.29万円

 

積算評価(合計)

約6,300万円≒物件価格となり、

債務超過を抑えてお取り組み頂けそうです。

 

◎実勢土地値

本物件周辺の土地成約事例を見ると、

約140万円/坪が相場と想定されます。

 

 

実勢土地値

140万円/坪×50

7,000万円となり、

物件価格<実勢土地値

と考えられます。

鉄骨造の為解体費も検討する必要が

あるかと存じますが、

それを加味しても土地値に近しいと

言えるのではないでしょうか。

 

【収益性】

本物件の賃料設定(2DK部分)は、

約7.4万円となっております。

 

周辺の賃料相場をみると

9.5万円となっております。



明らかに低い設定賃料と感じますが、

こちらについては、現所有者の

可能な限り“早く”賃貸付けをしてほしい

というご意向から、

相場よりも低い賃料設定にて

現在、稼働しているそうです。

 

そのため、今後のお取り組み次第では

収益性が上がるということも
期待できるのではないでしょうか。

 

 

【融資について】

 

年収700万円以上 / 金融資産1,000万円以上

お借入の少ない方

→金利3.6% / 30年 / 100%融資

自己資金400万円程度

 

年収700万円以上 / 自己資金1,000万円以上

※法人ではご利用いただけません。

金利2.4% / 30年 / 90%融資

自己資金1,000万円程度

 

共同担保をお持ちの方

金利2.9% / 30年 / ~100%融資

自己資金450万円程度

 

上記のような融資が想定されます。

詳細はお問い合わせいただければと思います。

 

≪シミュレーション≫

※空室損・運営費23%計算

金利3.6% / 30/ 100%融資の場合…

融資額 :約6,280万円

自己資金:約400万円

 

満室想定賃料収入: 約502.8万円

空室損・運営費 :▲約100.5万円

ローン返済   :▲約342.6万円

税引き前CF  : 約59.7万円

 

本物件につきましては

当初9年間にわたって

建物が計500万円程度減価するものの
(約55万円/年)、

それ以上に元本返済が進むため、

債務超過を起こさずにお取り組み頂くことが

ご検討いただけそうです。

 

尚、10年目以降については

土地の積算評価の下支えがあり

資産減価が考えにくいため、

元本返済=資産増加と考えられそうです。

 

 

2物件それぞれ

実勢の土地値と積算評価の下支えがあり

元本返済=資産増加と考えやすく、

キャッシュフロー+元本返済

→純資産増加と捉えられますので、

自己資金に対して高い投資効率を

期待できるのではないでしょうか。

 

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

ご興味のある方は以下よりお問合せください。

 

 

なお、本件以外にも投資内容についての個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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物件情報について

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

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