成城学園前にて『実勢土地値>積算評価≒物件価格』のRCマンションのご紹介です。

2019/10/23

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は、

 成城学園前にて、

☆積算評価≒物件価格

☆実勢土地値>物件価格

☆満室想定利回り6%

RCマンションのご紹介です。

 

 

ご興味のある方は以下をご覧ください。

 

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 物件概要 

 

■所在地:東京都世田谷区大蔵5丁目

■交通:小田急小田原線

「成城学園前」駅徒歩19

■土地権利:所有権

■土地面積:978.13㎡(約295.88坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積:50(60%)/100(200%)

■建物面積:704.56㎡(約213.12坪)

■構造:鉄筋コンクリート造陸屋根3階建

 ※一部鉄骨造

■建築年月:平成210

■物件価格:31,000万円

■想定家賃収入:1,870万円

■満室想定利回り:6

■接道:北・西側幅員約4.0m公道に接道

■間取り:2LDK×13

 

【現地確認時】

現地確認時は事前に担当まで

必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】

管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

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立地について

 

本物件の最寄り駅は

小田急小田原線「成城学園前」駅で、

徒歩19分に位置しております。

 

また、徒歩6分にバス停があり

バス便を利用することで、

11~15分で駅にアクセスが可能です。

 

尚、本エリアはバス便が発達しており、

通勤通学の時間帯は10分に1本以上の

本数で動いております。

 

 

渋谷駅へも同様の本数で出ておりますので、

 

 

〈バス→電車〉と〈バス〉の2本立てで

都心へのアクセスが検討できます。

 

交通の便が良い上に、

成城学園前ブランドの下支えがある為、

賃貸需要が期待可能ではないでしょうか。

 

 

物件について

 

【積算評価】

 

本前面道路の相続税路線価は25.4万円です。

※前面道路に路線価の表記が無いため、

接続する道路との固定資産税路線価の
割合にて算出致しました。

 

 

これをもとに、土地積算は、

路線価25.4万円×土地面積978.13

=24,884万円となります。
=物件価格の80%

 

また、建物につきましては、

一部鉄骨造の内容を確認中ではございますが

延床面積に関わる部分が全てRC造とすると、

延床面積×再調達価格×残存年数÷耐用年数

704.56×20×18÷47

=5,397万円となります。

 

よって、本物件の積算評価は30,281万円

物件価格に対して97.7%の評価が
出ていることになります。

 

ある程度自己資金を投下する

お取り組みになると思われますので、

当初から評価>負債という状態となります。

 

評価の高い物件を買い進めて

事業規模拡大をお考えの方に
おすすめの物件です。

 

【実勢土地値】

RCマンションにおいては、

解体に費用が掛かるために

実勢土地値というご提案を
しないことがほとんどです。

 

ただ、費用をきちんと考慮すれば

土地値というご提案も可能ですので、

今回は、敢えて解体まで見据えた
ご説明をしようと思います。

 

都内でRCを解体するのにかかる費用は

平均8.3万円/坪と言われております。

 

解体費用は延床の広さによって異なるという
記述もございますが、

 

固く見積もって上記の8.3万円で考えると、

本物件の場合1,768万円という
試算になります。

 

本物件周辺の土地成約事例を見ると、

120万円/坪あたりが相場ではないかと
考えられそうです。

 

 

295.88坪×120万円
=約35,500万円となります。

敷地面積が広いため
30~40坪程度の位置指定道路を入れて
分筆することも考えてよいかと思われます。

この場合、
260坪×120万円
31,200万円となります。
=物件価格の100.6%

ここから、解体費を加味すると、

31,200万円ー1,768万円
29,432万となり、
物件価格の95%ということになります。

他に、立ち退きの費用等が
発生する可能性もございますが
それを踏まえても土地値に近いことが
お分かり頂けるのではないでしょうか。

 

今回の想定はあくまで概算ですので、

ボラティリティの高い数字ではありますが

上記のように、

実勢土地値≒物件価格

と考えてよいのではないでしょうか。

 

 

【融資・収支について】

本物件につきましては、

積算評価≒物件価格の為、

地銀信金とお付き合いのある方については

良い融資条件でのお取組みを
期待できそうです。

 

例えば、

金利1%代 期間18年 70%融資

といったイメージになるかと思われます。

 

《シュミレーション》

※金利1.5% 18年 70%融資を想定
※空室損・運営費を20%と仮定します。

 

満室想定収入:1,870万円

空室損・運営費:▲374万円

返済額:▲1,376万円

BTCF120万円

 

本物件につきましては、

建物の減価以上に返済が進みますので、

債務超過を抑えたお取り組みが期待できます。

 

また、土地値の下支えがありますため、

キャッシュフロー+元本返済

純資産増加として考えると、

高い投資効率が

期待できるのではないでしょうか。

 

元利均等返済ですと厳密には異なりますが

平均すると1,050万円/年の元本返済が

見込めそうです。

 

積算評価>負債で取り組める上に、

土地値の下支えによって、

減価しにくい出口を見据えられる
ということで、
大規模修繕を加味する必要はありますが
それでも、

長期保有をされているお客様にとって

十分好条件な物件ではないでしょうか。

 

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

ご興味のある方はお問合せください。

 

 

尚、本件以外にも不動産投資についての

個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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物件情報について

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