横浜市瀬谷区　3,480万円　満室想定利回り9.31%　物件価格≒実勢土地値〈ファミリーエージェント中里〉

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

 

今回は、

横浜市瀬谷区にて

満室想定利回り約9.31%な上に

物件価格≒実勢土地値も見込める

平成3年築1棟アパート

のご紹介です。

 

ご興味がありましたら以下をご覧ください。

 

 

＝＝＝＝＝≪　概要　≫＝＝＝＝＝

 

■所在地：横浜市瀬谷区瀬谷5丁目

■交通：相鉄線「瀬谷」駅徒歩10分

■土地権利：所有権

■土地面積：約182.00㎡（約55.05坪）

■都市計画：市街化区域

■建ぺい/容積 ：50％ / 100％

■建物面積：144.10㎡（約43.59坪）

■構造：木造2階建

■建築年月：平成3年8月

■物件価格：3,480万円

■想定家賃収入：約324万円

■満室利回り：約9.31％

■接道：北側幅員4m公道に接道

■間取り：２DK×4戸

 

【現地確認時】

現地確認時は事前に

担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】

管理会社への連絡／近隣への聞き込み／

他不動産会社への問い合わせは

 情報漏洩となり、お取引できない場合が

ございますのでご注意ください。

 

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◆エリアについて◆

 

本物件は、相鉄線瀬谷駅徒歩10分に

位置しております。

 

 

相鉄線は、JR線・東急線との直通運航を

進めており、今後交通の便の向上とともに

停車駅周辺の発展も期待できる路線です。

 

本物件最寄り駅の「瀬谷」駅も同様で

通勤・通学先の多い都心部へのアクセスが良好です。

 

 

 

◆土地値について◆

 

本物件周辺では、

約65万円/坪の土地成約事例が見られました。

 

よって、純粋に現在の登記簿面積にて

実勢土地値を検討すると、

約55.05坪×約65万円

＝約3,578万円＞物件価格

ということになります。

 

 

ただ、本物件の土地形状から、

土地としての出口を考えられる際には

現在同様にアパート用地としてか、

以下のように敷地延長にて分筆し

戸建用地とするかという選択肢になりそうです。

 

 

戸建用地の場合、敷地延長の土地の分、

有効宅地が減ることになりますが、

それを踏まえても

約46.4坪×約65万円＝約3,018万円

＝物件価格の約88.7%

の実勢土地値と考えられそうです。

 

 

◆融資・収支について◆

 

本物件は、

以下のような融資を検討いただけそうです。

 

①金利3.6% 30年 100%融資

※年収700万円～/金融資産1,000万円～

※お借入の少ない方

 

②金利3.9% 30年 80~100%融資

※81%～については共同担保に依る

 

③金利2.75% 30年前後 90%融資

※お借入の少ない方

 

〈シミュレーション〉

 

それぞれの融資条件にて、

以下のような収支となりそうです。

②については100％融資

③については融資期間30年

にて作成しております。

 

 

尚、実勢土地値が物件価格に近しいことから、

現在の価格から大きく売価が下がることは

考えにくいですので、

元本返済を資産増加として見做し易いです。

 

以下が、それぞれの返済想定です。

 

①金利3.6% 30年 100%融資

 

②金利3.9% 30年 100%融資

 

③金利2.75% 30年前後 90%融資

 

それぞれ、当初の約60万円から

年々元本返済が進んでいきますので、

キャッシュフローと合算して

純資産増加と考えることが出来る値は、

①76.6＋66＝約142.6万円

②69.5＋62＝約131.5万円

③113.1＋68＝約181.1万円

となります。

 

よって、

それぞれにおいての

自己資金に対する純資産増加の割合は

①約59.4%

②約50.5%

③約30.7%

と考えられるのではないでしょうか。

 

想定融資の条件に当てはまりそうな方や

ご自身でファイナンスが可能な方については

是非ご検討いただきたい物件でございます。

 

最後までご覧頂きありがとうございます。