練馬区「石神井公園」駅【低ロット高積算】1棟マンション

2019/11/25

 


いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は、

石神井公園にて、

資産性の高い1棟マンション

のご紹介です。



◆オススメポイント◆

「石神井公園」駅

6,280万円 / 利回り約8%

の可能性あり!

積算評価 ≧ 物件価格

実勢土地値 ≧ 物件価格

 

ご興味がございましたら

以下をご覧ください。

 

 

 

 

=====≪ 概要 ≫=====

■所在地:練馬区三原台2丁目

■交通:西武池袋線「石神井公園」駅徒歩18

■土地権利:所有権

■土地面積:165.31㎡(約50坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積 :60/ 300

■建物面積:242.59㎡(約73.3坪)

■構造:鉄骨造陸屋根3階建

■建築年月:平成11

■物件価格:6,380万円→6.280万円の可能性

■想定家賃収入:約502.8万円

■満室利回り:約8

■接道:南側約46m公道に約12.8m接道

■間取り:2DK×5戸、1DK×1

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは

 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

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【資産性】

 

◎積算評価



積算評価(合計)

約6,465万円>物件価格となり、

債務超過を抑えてお取り組み頂けそうです。

土地の評価だけでも
物件価格の約95%ですので
銀行評価の高さが窺えます。

 

◎実勢土地値

本物件周辺の土地成約事例を見ると、

約140万円/坪が相場と想定されます。



鉄骨造の為解体費も検討する必要が

あるかと存じますが、

それを加味しても土地値に近しい

言えるのではないでしょうか。

 

【収益性】

本物件の賃料設定(2DK部分)は、

約7.4万円となっております。

 

周辺の賃料相場をみると

9.5万円となっております。



明らかに低い設定賃料と感じますが、

こちらについては、現所有者の

可能な限り“早く”賃貸付けをしてほしい

というご意向から、

相場よりも低い賃料設定にて

現在、稼働しているそうです。

 

そのため、今後のお取り組み次第では

収益性が上がるということも
期待できるのではないでしょうか。


◆エリアについて◆

 

西武池袋線において「石神井公園」駅は

特急の停車駅となっており、
池袋駅まで9分という立地でございます。

 

 


新宿駅15分、渋谷駅21分ということからも

都心へのアクセスが良好なことが

窺えるのではないでしょうか。

 

【融資について】

 

年収700万円以上 / 金融資産1,000万円以上

お借入の少ない方

→金利3.6% / 30年 / 100%融資

自己資金400万円程度

 

年収700万円以上 / 自己資金1,000万円以上

※法人ではご利用いただけません。

金利2.4% / 30年 / 90%融資

自己資金1,000万円程度

 

共同担保をお持ちの方

金利2.9% / 30年 / ~100%融資

自己資金450万円程度

 

上記のような融資が想定されます。

詳細はお問い合わせいただければと思います。

 

≪シミュレーション≫

※空室損・運営費23%計算

金利3.6% / 30/ 100%融資の場合…

融資額 :約6,280万円

自己資金:約400万円

 

満室想定賃料収入: 約502.8万円

空室損・運営費 :▲約100.5万円

ローン返済   :▲約342.6万円

税引き前CF  : 約59.7万円

 

本物件につきましては

当初9年間にわたって

建物が計500万円程度減価するものの
(約55万円/年)、

それ以上に元本返済が進むため、

債務超過を起こさずにお取り組み頂くことが

ご検討いただけそうです。

 

尚、10年目以降については

土地の積算評価の下支えがあり

資産減価が考えにくいため、

元本返済=資産増加と考えられそうです。

 

キャッシュフロー+元本返済

→純資産増加と捉えられますので、

自己資金に対して高い投資効率を

期待できるのではないでしょうか。

 

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

ご興味のある方は以下よりお問合せください。

 

 

なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。




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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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