23区内『建物割合調整可能』中古木造アパート 高所得者が検討すべき理由とは?

2020/06/19



日本の累進課税の仕組み上、
『所得が上がれば比例して資産が増える』
わけではないということは、

所得の高い方ほど実感されていらっしゃる
かと存じます。

節税を謳った商品は多くあるものの
費用対効果が高く『資産増加』に繋がる
ものは
それほど多くないかと思います。

海外不動産トランクルームの節税は
効果が得やすく注目されていましたが、

税制改正更正処分の発生により
取り組みが難しくなってしまいました。

このような背景から、
国内の中古アパートでの、
減価償却を活かした資産運用
以前にも増して注目を浴びております。


■築古アパートの減価償却

不動産所得は
給与所得と損益通算されますので、

所得が高い方につきましては
帳簿上の赤字を大きく作れる物件は
投資効率が高くなりやすいです。
※税引前がプラスで稼働している前提です。

そのため、
実際にはキャッシュアウトしない
帳簿上の経費である減価償却費
は投資効率に大きな影響を与えます。

法定耐用年数を超えた中古物件は、
木造:最短4年
軽鉄:最短5年
での減価償却費の計上が可能です。

減価償却するのは
アパートの建物部分のみですので、

購入時の建物割合をどうするかが
重要なポイントとなります。

例えば、20,000万円の木造アパートを
建物割合50%で購入した場合、

下図のように、
2,500万円/年の減価償却費
が計上出来ます。

図:建物割合50%での取り組みイメージ


■実際と帳簿上の収支



上記の場合は
手元にお金(家賃収入)が残っているが、
会計上の損益はマイナスのため、
本業との損益通算で所得が下がることに。
(この場合は1770万円)

源泉徴収で取られ過ぎた分が還付され、
住民税が翌年下がります。

実質の収支がプラスで
キャッシュアウトしない減価償却
損益がマイナスになっているところ
がポイントです。

所得が高いほど、
不動産の家賃収入のインパクトよりも
税圧縮効果の方が大きくなりますので、

上記シミュレーションでは
税引前キャッシュフローが小さくなるよう
借入額や利回りを調整しております。

※お客様のご状況や希望に合わせて
利回りや借入のバランスをご提案しますので
ご相談ください。


以上のことから、
○耐用年数を超過した築古アパート
○建物割合が調整可能

ということが重要で、
流動性の観点から都内(23区内)
の物件をお勧めしております。

その為、以下のような物件が
税メリットを活かし易そうです。




本物件に限らず、
税効果を活かした不動産投資に
ご興味がありましたら、

お気軽にお問い合わせください。

最後までお読みいただきまして
誠にありがとうございました。

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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