【利回り8.3%×高積算価格×税圧縮 】 横浜市内の1棟アパートのご紹介です。

2019/10/03

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は、

【利回り8.3%×高積算価格×税圧縮 】

横浜市内の1棟アパートのご紹介です。

 

  オススメポイント  

①収益性◎横浜市×利回り8.3%×満室稼働中

 

②入居需要◎横浜市営地下鉄『下永谷』駅徒歩3分×駐車場5台分付

 

③修繕リスク少◎H25年3月外壁・階段塗装済

 

④資産価値◎積算価格は売価の約79%・実勢価格は売価を超過

 

⑤土地建物の按分調整により税圧縮効果

 

ご興味のある方は以下をご覧ください。

 

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 物件概要 

 

■所在地   :横浜市港南区下永谷3丁目72-1

■交通    :横浜市営地下鉄『下永谷』駅徒歩3

■土地権利  :所有権

■土地面積  :371.01㎡(約112.4坪)

■都市計画  :市街化区域

■用途地域  :第二種低層住居専用地域

■建ぺい率  :50%

■容積率   :80%

■建物面積  :245.36㎡(約74.22坪)

■構造    :木造スレート葺2階建

■建築年月  :平成412(27)

■物件価格  :6,980万円

■想定家賃収入:579.3万円

■満室利回り :8.3%

■接道    :西南 約4.5

■間取り   :2DK×6

■稼働状況  :6/6戸 満室稼働中

■その他   :平成253月外壁・階段塗装済、駐車場5台分付

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは

 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

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エリアについて

 

本物件は、

横浜市営地下鉄『下永谷』駅徒歩3分に位置しております。

 

横浜』駅まで乗車約14分

『戸塚』駅まで乗車約4分

 

上記のようにターミナル駅へのアクセスが抜群であり

2DKの間取りかつ最寄り駅徒歩3分という点から

本物件の希少価値は高いのではないでしょうか。

 

また、平成253月に外壁塗装を行っており

運営中の大きな出費となる修繕費をある程度抑えることが可能と思われます。

 

 

物件について

 賃料

本物件の1戸あたりの賃料は約8.0万円です。

近隣賃料相場は[約7.9万円]とほぼ乖離がなく、

上記賃料相場は駐車場賃料を含んでいない為

本物件の賃料は近隣賃料と比べ格安な賃料帯と推測できそうです。

 

また、本物件は築27年を経過しており、

ファミリータイプの間取りは築25年付近を境に底値賃料となる為

今後の賃料の下落幅は小さいのではないでしょうか。

 

前面路線価

本物件の前面路線価は15万円となっております。

 

 

15万円×土地面積(371.01)で試算した場合

土地積算は、約5,565万円となり、

物件価格の約79%となります。

 

土地値計算ツール

土地値計算ツールから、本物件の坪単価は

約63.4万円/坪と仮定出来そうです。

 

 

63.4万円×土地面積(112.4)で試算した場合

実勢価格は、約7,126万円と考えられ、

物件価格を約146万円超過しているということになります。

 

 

土地の資産価値が高い物件ですと

利回りが低くなる傾向にありますが、

本物件は積算価格は売価の約79%

実勢価格は売価を超過しておりますが、

利回り8.3%となっております

 

 

融資について

・ご年収700万円~

・金融資産2,000万円以上

・債務超過が少ない方

 上記に該当される方ですと

 

【金利3.6% 期間30年 100%融資】

での融資が検討できそうです。

 

≪シミュレーション≫※空室損・運営費20%計算

 

100%融資の場合】

自己資金(諸費用):約488万円

 

満室想定賃料収入:約579万円

空室損・運営費 :約▲116万円

ローン返済   :約▲380万円

税引き前CF  :約83万円

 

自己資金488万円に対して、

約83万円の税引き前キャッシュフローが期待できます。

 

また、本物件につきましては、

土地建物の按分交渉が可能ですので、

減価償却による税圧縮効果が期待できます。

 

そのため、

ご年収が高く所得税・住民税にお困りの方に

是非ご検討いただきたい 物件となっております。

 

最後までご覧頂きましてありがとうございます。

ご興味のある方は以下よりお問合せください。

 

 

なお、本件以外にも投資内容についての個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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物件情報について

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

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