新宿アドレス 利回り7.74% 土地値アパート

2020/05/08

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、寝かせている預貯金や
リスクの高い投資商品に充てている資金を
安全性と効率の高いものに変換する
という目的で是非ご検討いただきたく

新宿アドレスで土地値&利回り7.7%
おすすめ1棟アパートをご紹介致します。


戸建用地として検討しやすい土地形状で、
出口が見据えやすい物件です。

立地の優位性から土地の需要も期待でき、
損しにくい運用が考えられます。

ご興味がありましたら以下をご覧ください。




=====《物件概要》=====


■所在地:新宿区北新宿3丁目
■交通①:総武線『東中野』駅
■交通②:大江戸線『東中野』駅
■交通③:丸の内線『中野坂上』駅
■土地権利:所有権
■土地面積:約59.24平米(約17.92坪)
 ※別途SB部分5.98平米
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種中高層住居専用地域
■建ぺい/容積:60% / 300%
■建物面積:75.96平米(約22.9坪)
■構造:木造2階建
■建築年月:昭和47年築
■物件価格:3,300万円
■想定家賃収入:約255.6万円
■満室利回り:約7.74%
■接道:北側私道 幅員確認中
■間取り:1K×4戸

※SBにより建蔽率を超過しております。
※建物未登記
【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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立地・エリア

総武線『東中野』駅徒歩:約7分
大江戸線『東中野』駅:徒歩10分
丸の内線『中野坂上』駅:徒歩12分
に位置しております。

加えて、
新大久保駅や新宿駅までも徒歩圏内ですので
賃貸需要の高さについては
敢えてご説明するまでもないかと存じます。




資産性

○実勢土地値

本物件の重要なポイントとして
物件価格≦実勢土地値
が見込める資産性の高さが挙げられます。

北新宿の土地における直近2年間の取引は
以下のように160~400万円/坪
報告されております。




また、
周辺の土地成約事例(H30~)を見ると、
本物件同様の戸建用地が
232.8~294.5万円/坪
で成約していることが分かります。



一方、本物件は、
セットバック部分を除いた有効宅地で
184万円/坪という価格設定です。



230万円×80%=184万円
ですので、
北側接道につき、南側接道と比べて
多少の掛け目が入るとしても、
少なくとも物件価格≒実勢土地値
言えるのではないでしょうか。


○戸建再建築

本物件はセットバックにより
建蔽率を超過しますので、
本物件同様の床面積を用いた再建築は
出来ません。

ただ、容積率に余力があり、
隣地に3階建が建っていることからも
3階建の建築が検討できそうです。

※本物件は前面道路幅員により、
容積率:約160%となるかと思います。

1階部分に約20㎡の車庫部分を作り、
容積率の緩和を活かすことで
3階建を見込めるのではないでしょうか。

※その他規制により制限される場合がございます。


運用・融資


本物件は、
寝かせている預貯金
他の投資商品に充てている資金
安全性の高いところに投下する
というご提案ですので
現金でのご検討が最適かと思います。

もし、融資を使ってということでしたら、
金利:3.9~4.3%
期間:~30年
融資割合70~100%融資
 ※~100%は要共同担保
のご提案になりそうです。

土地値の下支えから
キャッシュフロー+元本返済=純資産増加
として見込めるため、

自己資金:約1,200万円の投下が
可能であれば、

【20年 70%融資】で組み立てて
より早く元本返済を進めて行くような
運用が良いかと思っております。

借入額と返済期間等については
お客様のご状況に適したものを
ご提案させていただきますのでお気軽にご相談ください。

< シミュレーション >
3.9% 20年 70%融資の場合
※空室損・運営費を20%にて試算

満室想定収入:約255万円
空室損・運営費:約51万円
返済額:約166万円
→BTCF:約38万円

初年度の元本返済が約78万円ですので
約116万円/年の純資産増加
見込めそうです。

※元利均等の為、返済額における
元本返済の割合は年々大きくなります。

以上のように、
立地土地値という2つの強みから
安全性の高い運用が見込める物件です。

現状で既におすすめの物件ではありますが、

融資特約無しでご検討の方につきましては、
ある程度の指値を前提に
お考えいただいても良いかと思っております。

ご興味やご質問等ありましたら
以下よりお問合せください。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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物件情報について

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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