積算評価≒物件価格 利回り9%超 草加市内RCマンション

2019/10/25

 

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は、

積算評価≒物件価格 & 利回り9%超

草加市内RCマンションのご紹介です。

 

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 物件概要 

 

■所在地:埼玉県草加市稲荷6丁目

■交通:東武スカイツリーライン「草加」駅

 バス11分・停歩7

■土地権利:所有権

■土地面積:1301.75㎡(約393.77坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積:60/200

■建物面積:1392.12㎡(約421.22坪)

■構造:鉄筋コンクリート造陸屋根3階建

■建築年月:19888

■物件価格:20,800万円

■想定家賃収入:1,528万円

■満室想定利回り:9.04

■接道:

 南側公道幅員約8

 西側公道幅員約8.1

 北側公道幅員約4

■間取り:3LDK×21

 

【現地確認時】

現地確認時は事前に担当まで

必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】

管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

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エリアについて

 

本物件の最寄り駅は、

東武スカイツリーライン「草加」駅で、

バス11分+『稲荷四丁目』停歩7

に位置しております。

 

 

駅までは多少距離があるものの

駐車場も設けられておりますため

賃貸付けにおいてマイナスに働く
ということも考えにくそうです。

 

東武スカイツリーライン沿線で、

都内へのアクセスも良好と言えます。

 

 

物件について

 

本物件のポイントとしては、

・積算評価

・収益性

・残存年数

3点かと思われます。

 

積算評価

 

 

本物件の積算評価は、

土地:10,804万円 & 建物:9,480万円

合計:20,284万円で、

物件価格(20,800万円)に対して

97.5%の評価が出ております。

 

ただ、積算評価の内訳として、

比較的建物に依存している点

懸念されるかもしれません。

 

この懸念につきましては

・積算の減価以上に返済が進む

という点にて許容するかどうかが

カギになるかと思われます。
詳細は、収支の後にご説明致します。


融資・収支について

 

本物件につきましては、

積算評価≒物件価格の為、

地銀信金とお付き合いのある方については

良い条件でのお取組みが検討できそうです。

 

例えば、

金利1%台 期間16年 80%融資

といった融資になるかと思われます。

 

《シュミレーション》

※空室損・運営費を20%と仮定します。

 

満室想定収入:1,881万円

空室損・運営費:▲376.2万円

返済額:▲1170.4万円

→BTCF:334.4万円

利回りが9%取れており、
16年の融資期間でも収支が+になります為
期間が短く元本返済が早く進むという事も
メリットとして
考えられるのではないでしょうか。

<建物積算>

9,480万円/16

→592.5万円/年の減価

 

<返済>

1,170万円/

うち、元本返済が平均約920万円/年

 

上記のように、建物減価に対して

1.5倍以上の元本返済が進むため、

この差分(年間約330万円)も純資産増加と

考えられそうです。

 

キャッシュフロー+元本返済ー建物減価

=純資産増加という観点で見ると
より大きな効果が
期待できるのではないでしょうか。

 

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

ご興味のある方はお問合せください。

 

 

尚、本件以外にも不動産投資についての

個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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