『資産状況の改善』にも!積算評価超過の1棟アパート

2020/07/10

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、
物件価格≦積算評価
という資産性の高い1棟アパート
のご紹介です。

金融機関からの目線を意識して
銀行評価を棄損しないように
お取り組みになりたいとお考えの方は
ぜひ本物件をご検討ください。

これまで債務超過によって
金融機関の選択肢が限られていた方
につきましては、

物件購入に伴う資産増加により
フルローンでのお取り組みが可能な属性
となることも見込めそうです。



ただ、上記の場合、当初につきましては、
物件価格の約27%の自己資金の投下
(約1,000万円)と、
融資を受けられることが前提です。

資産状況の改善を目的とする場合、

資産管理法人も含め既存借入が1億円以内で
ノンバンクの金融機関からのお借り入れが
可能な方へのご提案とさせていただきます。


評価棄損を抑えて、もしくは改善して
不動産を買い進めていきたい
という方につきましては、
ぜひ本物件をご検討ください。



■積水ハウス株式会社施工軽量鉄骨造
■平成26年12月外壁塗装工事済
■南西側 6m公道に接道

というように、
積算評価以外の魅力も多い物件です。

ご興味がありましたら
以下よりお問い合わせください。

ーーーーーーーーーーーーー
担当:中里
電話:070-4565-9838
mail:nakazato@family-group.jp
ーーーーーーーーーーーーー

■物件概要

■所在地:埼玉県川越市砂新田4丁目

■交通:東武東上線「新河岸」駅 徒歩12分
■土地権利:所有権
■土地面積:325.71㎡(約98.5坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種住居地域
■建ぺい率:60%
■容積率:200%
■建物面積:194.88㎡(約58.9坪)
■構造:軽量鉄骨造 2階建
■建築年月:1988年2月(築32年)
■物件価格:3,980万円
■想定家賃収入:3,036,000円
■満室利回り:7.6%
■接道:南西側 公道 幅員約6m
■間取り:3LDK×4戸(駐車場付き)
 
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産

会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。



■資産性

本物件最大のポイントは
冒頭でもご説明差し上げております通り、
銀行評価の高さです。

物件価格:3,980万円に対して
上振れた銀行評価が期待でき、

フルローンでのお取り組みが可能な
某地銀の評価ですと、
約1,000万円の評価超過
見込めそうです。

購入に伴う諸費用として約270万円
がキャッシュアウトします。

しかしながらそれを差し引いても
本物件を購入することで
『銀行評価を約700万円改善できる』
という試算となります。

下図のようなやや債務超過している
ようなご状況の方につきましては

資産超過へ転じることも
期待できるのではないでしょうか。

例)



■賃料下落リスク

本物件は、満室稼働中で、
利回り7.6%です。

約50㎡の3LDKで
家賃が約6.3万円/戸です。



本物件と近しい条件の
相場(底値)賃料は
約6万円/戸となっております。



積水ハウス施工の状態の良い物件ですので、
今後も大幅には賃料が下がりにくい
と考えられるのではないでしょうか。


■融資・規模拡大

評価棄損改善を目指す場合は、
金利:2.9%~4.3%
期間:30年
融資割合:80~100%
※~100%は要共同担保

という条件になりそうです。

資産性を重視して買い進めていく
1棟目としてご検討いただく際には、
金利:2.75%
期間:24年
融資割合:80~90%
もご検討いただけるかと思います。

本物件からの収益としては
約60万円/年(税前)となりそうですが

それ以上に、本物件を購入することで
資産状況が改善され
買い増しが検討しやすくなる
ということのインパクトが
非常に大きいかと思います。


物件買い増しのための基盤づくり
として、ぜひ本物件をご検討ください。

最後までありがとうございます。
ご興味がありましたら
以下よりお問い合わせください。

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担当:中里
電話:070-4565-9838
mail:nakazato@family-group.jp
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