【弊社限定公開】土地積算が売価の118%!「東戸塚」エリアH3築1棟アパート

2020/10/05

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、
JR湘南新宿ライン「東戸塚」駅
エリアにて、

積算評価が大幅に超過していることから
債務超過を抑えたお取り組み
資産状況(バランスシート)の改善
をしたい方にもおすすめの
平成3年築1棟アパートのご紹介です。

評価会社の評価によると
売価を2,000万円超過しておりましたので、

・銀行評価を重視される方
・フルローンを希望される方

との相性の良い物件です。

加えて、
これだけの土地の評価がありながら
建物割合の調整も可能ですので
所得の高い方につきましては
税メリットも活かしたお取り組み
ご検討いただけます。


ご興味がありましたら
以下より詳細をご確認ください。

担当:中里
電話:070-4565-9838
mail:nakazato@family-group.jp

ーーーーーーー物件概要ーーーーーーー
■所在地:横浜市港南区芹が谷4丁目
■交通:湘南新宿線「東戸塚」駅 バス14分
■交通:京急線 「上大岡」駅 バス19分
■土地権利:所有権
■土地面積:約630.55㎡(約190.74坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建蔽/容積:50%/80%
■建物面積:359.84㎡(約108.85坪)
※別途車庫約50.76㎡
■構造:木造ストレート葺2階建
    RC造陸屋根平屋建倉庫
■建築年月:平成3年3月築(築29年)
■物件価格:6,640万円
■想定賃収:約560万円
■満室利回り:8.44%
■接道:東側 公道 幅員約6m
■間取り:2LDK×4、3DK×1、3LDK×1
■駐車場:4区画あり
■その他:空室部分家賃保証3ヶ月付き

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、
お取引できない場合がございますのでご注意ください。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーー


■積算価格≧売買価格


本物件の前面路線価は12.5万円/㎡
でございますので、

12.5万円×630.55㎡
≒約7,882万円

と、売価を約1,240万円上回る積算評価
が期待できます。

金融機関からの高い評価
が見込めますので
フルローンなど高い融資割合
が期待できます。

加えて、評価の高さから
債務超過になりにくいと考えられ、
今後の買い増しにも適した物件ではないでしょうか。


建物割合40%で調整可

本物件は、
建物割合40%で契約書上に明記可能
です。

実際にはキャッシュアウトしない
減価償却費を経費計上することで
帳簿上の赤字を作ることが出来、

当初4年間については
税引前CF<税引後CF
での運用がご検討いただけます。

※お客様のご状況やにより、
利用可能な金融機関や税圧縮効果の大きさ
が異なりますので、
詳細は個別具体的にご提案させていただきます。


原状回復工事修繕済み

本物件は、
元所有者が土地売りを想定していた
という理由から、
現状、2戸/6戸稼働(+2戸申込あり)
となっております。

今回、弊社が売主ですので、
約350~400万円かけて
室内の原状回復工事を実施しております。



外壁塗装修繕の履歴も残っており、
突発的な大規模な修繕リスク
が小さいことが伺え、
想定される収支からブレの小さい運用
が期待できるのではないでしょうか。


■運用・収支

お客様のご状況により異なりますが
下記の様な融資条件が
ご検討いただきやすそうです。

①金利3.6% 融資期間~
35年 100%融資
②金利2.55% 融資期間21年 ~80%融資

①の融資条件の場合、
≪シミュレーション≫
・賃料収入   :約560万円
・空室損・運営費:約146万円
・ローン返済  :約334万円
ーーーーーーーーーーーーーー
・税引前CF  :約80万円

自己資金:約132万円に対して
約80万円/年の税引前キャッシュフロー
が見込めます。
=自己資金利回り:60%

仲介手数料不要・登記費用売主負担ですので、
物件価格の約2%の諸費用でお取り組み頂けます。

加えて、
本物件は税圧縮効果により
更に投資効率の高い運用が期待できます。

お客様のご状況・利用される融資条件
等によって内容が異なりますので
ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。


最後までご覧いただきまして
ありがとうございました。


『債務超過を抑えて』取り組むことで
買い増しが見据えやすく、
「少ない自己資金」「税圧縮効果」により
『高い自己資金利回り』が期待できる
物件です。

ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。

担当:中里
電話:070-4565-9838
mail:nakazato@family-group.jp

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