【弊社限定公開】土地積算が売価の118%!「東戸塚」エリアH3築1棟アパート
いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。
本日は、
JR湘南新宿ライン「東戸塚」駅
エリアにて、
積算評価が大幅に超過していることから
債務超過を抑えたお取り組みや
資産状況(バランスシート)の改善
をしたい方にもおすすめの
平成3年築1棟アパートのご紹介です。
評価会社の評価によると
売価を2,000万円超過しておりましたので、
・銀行評価を重視される方
・フルローンを希望される方
との相性の良い物件です。
加えて、
これだけの土地の評価がありながら
建物割合の調整も可能ですので
所得の高い方につきましては
税メリットも活かしたお取り組みが
ご検討いただけます。
ご興味がありましたら
以下より詳細をご確認ください。
担当:中里
電話:070-4565-9838
mail:nakazato@family-group.jp
ーーーーーーー物件概要ーーーーーーー
■所在地:横浜市港南区芹が谷4丁目
■交通:湘南新宿線「東戸塚」駅 バス14分
■交通:京急線 「上大岡」駅 バス19分
■土地権利:所有権
■土地面積:約630.55㎡(約190.74坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建蔽/容積:50%/80%
■建物面積:359.84㎡(約108.85坪)
※別途車庫約50.76㎡
■構造:木造ストレート葺2階建
RC造陸屋根平屋建倉庫
■建築年月:平成3年3月築(築29年)
■物件価格:6,640万円
■想定賃収:約560万円
■満室利回り:8.44%
■接道:東側 公道 幅員約6m
■間取り:2LDK×4、3DK×1、3LDK×1
■駐車場:4区画あり
■その他:空室部分家賃保証3ヶ月付き
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がございますのでご注意ください。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーー
■積算価格≧売買価格
本物件の前面路線価は12.5万円/㎡
でございますので、
12.5万円×630.55㎡
≒約7,882万円
と、売価を約1,240万円上回る積算評価
が期待できます。
金融機関からの高い評価
が見込めますので
フルローンなど高い融資割合
が期待できます。
加えて、評価の高さから
債務超過になりにくいと考えられ、
今後の買い増しにも適した物件ではないでしょうか。
建物割合40%で調整可
本物件は、
建物割合40%で契約書上に明記可能
です。
実際にはキャッシュアウトしない
減価償却費を経費計上することで
帳簿上の赤字を作ることが出来、
当初4年間については
税引前CF<税引後CF
での運用がご検討いただけます。
※お客様のご状況やにより、
利用可能な金融機関や税圧縮効果の大きさ
が異なりますので、
詳細は個別具体的にご提案させていただきます。
原状回復工事修繕済み
本物件は、
元所有者が土地売りを想定していた
という理由から、
現状、2戸/6戸稼働(+2戸申込あり)
となっております。
今回、弊社が売主ですので、
約350~400万円かけて
室内の原状回復工事を実施しております。
外壁塗装修繕の履歴も残っており、
突発的な大規模な修繕リスク
が小さいことが伺え、
想定される収支からブレの小さい運用
が期待できるのではないでしょうか。
■運用・収支
お客様のご状況により異なりますが
下記の様な融資条件が
ご検討いただきやすそうです。
①金利3.6% 融資期間~35年 100%融資
②金利2.55% 融資期間21年 ~80%融資
①の融資条件の場合、
≪シミュレーション≫
・賃料収入 :約560万円
・空室損・運営費:約146万円
・ローン返済 :約334万円
ーーーーーーーーーーーーーー
・税引前CF :約80万円
自己資金:約132万円に対して
約80万円/年の税引前キャッシュフロー
が見込めます。
=自己資金利回り:60%
※仲介手数料不要・登記費用売主負担ですので、
物件価格の約2%の諸費用でお取り組み頂けます。
加えて、
本物件は税圧縮効果により
更に投資効率の高い運用が期待できます。
お客様のご状況・利用される融資条件
等によって内容が異なりますので
ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。
最後までご覧いただきまして
ありがとうございました。
『債務超過を抑えて』取り組むことで
買い増しが見据えやすく、
「少ない自己資金」「税圧縮効果」により
『高い自己資金利回り』が期待できる
物件です。
ご興味がありましたら
お気軽にお問い合わせください。
担当:中里
電話:070-4565-9838
mail:nakazato@family-group.jp
物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。