『横浜市内 / 4,960万円 / 利回り9% / 築14年』収益アパートのご紹介です。

2019/11/08

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日ご紹介致しますのはこちら

 

 

――――――――物件概要――――――――

 

■所在地:横浜市戸塚区品濃町

■交通:横須賀線「東戸塚」駅 徒歩7

■土地権利:所有権

■土地面積:160.00㎡(約48.4坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積:60/200

■建物面積:119.24㎡(約36.7坪)

■構造:木造2階建

■建築年月:平成179

■物件価格:4,960万円

■想定家賃収入:446.4万円

■満室利回:約9

■接道:東側幅員約18.0m公道に23.7m接道

■間取り:1K×6

■稼働状況:満室稼働中

 

【現地確認時】

現地確認時は事前に担当まで

必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】

管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

――――――――――――――――――――

 

 

~賃貸需要について~

 

 

横須賀線「東戸塚」駅より徒歩7分に位置する

本物件につきましては、

横浜及び都心へのアクセスが良好ですので、

通勤・通学を見越した賃貸需要が

期待できるのではないでしょうか。

 

 

実際に、戸塚近辺の賃貸需要を調べると、

『1R・1K』が閲覧履歴の40%を占めており、

単身層が好む傾向にあると言えそうです。

 

 

◆賃料設定◆

本物件の平均賃料は、6.2万円です。

周辺の賃貸成約事例を見ると、

築19年の物件が7.2万円で成約していることが分かります。

また、築30年の物件については

5.4万円での成約となっております。

 

 

以上のことより、まだ築14年の本物件が

平均6.2万円で稼働しているということは、

今後の賃料下落のリスクが低い

考えられるのではないでしょうか。

 

 

~金融機関からの評価~

 

◆積算評価◆

 

地銀・信金を中心に、

査定にあたって多くの金融機関が

積算で物件を評価します。

 

本物件の積算評価は

 

 

上記のようになりますので、物件価格に対し、

約72%の積算評価が出ております。

 

積算評価で審査をする金融機関においては、

金融資産+積算評価>物件価格+諸費用

であることが基準となります。

この指標で買い進めて行くためには

適した物件を選定するが大切です。

 

本物件を取り組まれる場合、

物件価格+諸費用(約7%)―積算評価

=4,960+350万円―3,600万円

=1,710

となりますので、

金融資産をB/Sで見た時に

+1,710万円以上であることが必要

となってきそうです。 

 

 

◆収益還元評価◆

 

収益性を評価するため、

利回りや駅距離が重要な収益還元評価

ですが、これこそが、

本物件の融資想定のメインでございます。

 

都心や横浜へアクセス良好な駅徒歩7分

利回り9%にて満室稼働中というのは、

収益還元にて評価されやすい条件

と言えるのではないでしょうか。

 

また、本物件はまだ築14年ということで、

アパートローンに積極的な某金融機関にて、

低金利&長期の融資条件が期待できそうです。

 

「年収700万円以上・金融資産700万円以上」

一部上場企業やそれに近しいお勤め先の方、

公務員の方、国家資格をお持ちの方につきましては、

[金利2.3% 期間25年 95%融資]

が期待できそうです。

 

「2.3%の金利は高い」と感じられる方も

いらっしゃるかと思いますが、

その他のアパートローンでは、

3%~3.9%が相場となっておりますので、

そのような中で金利2.3%というのは、

低金利と考えてよいのではないでしょうか。

 

《シュミレーション》

※運営費・空室損を20%と仮定します。

 

満室想定収入 :446.4万円

空室損・運営費:▲89.3万円

返済額    :▲247.9万円

→BTCF:109.2万円

 

自己資金約595万円に対し、

109.2万円の税引前キャッシュフロー

が見込める投資となります。

 

また、金利2.3%でお取り組みになると、

元本返済が早く進みます為、

売却で損しにくい運用が可能かと思われます。

 

具体的には、

法定耐用年数の築22年まで保有し、

8年後に売却すると、

1,050万円の元本返済が進むことになりそうです。

 

 

 

◆出口について◆

 

現在の融資情勢にて

築年数22年になった本物件を想定すると、

弊社のお客様にも多数いらっしゃいます

税圧縮効果を得たいお客様から需要が見込めます。

賃料下落を抑え、物件価格を落とさずに

利回り9%の物件として売却することで、

この元本返済1,000万円の効果を

大いに得られるのではないでしょうか。

 

税圧縮より手元の資金作りが先決なお客様

お取り組み頂きたい物件となっております。

 

14年で賃料下落リスクが低く

売却で損しにくい本物件は、

初めて不動産投資に挑戦される方にも、

お取り組みやすいのではないでしょうか。

 

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

ご興味のある方はお問合せください。

 

 

尚、本件以外にも不動産投資についての

個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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