横浜市内にて ◎2,480万円 / 利回り9.7% ◎実勢土地値≒物件価格 ◎大規模修繕済み 1棟アパートのご紹介です。

2019/10/18

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は横浜市内にて

◎2,480万円 / 利回り9.7%

◎実勢土地値≒物件価格

◎大規模修繕済み

1棟アパートのご紹介です。


 

――――――――物件概要――――――――

 

■所在地:神奈川県横浜市戸塚区原宿4丁目

■交通:JR東海道線戸塚駅バス14分/停歩6

■土地権利:所有権

■土地面積:164㎡(約49.6坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積:60/200

■建物面積:114.16㎡(約34.5坪)

■構造:木造2階建

■建築年月:19887

■物件価格:2,480万円

■想定家賃収入:241.2万円

■満室利回:約9.72

■接道:北東側幅員約3.8m公道に8.8m接道

■間取り:2K×4

■稼働状況:満室稼働中

 

【現地確認時】

現地確認時は事前に担当まで

必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】

管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

――――――――――――――――――――

 

賃貸需要について

 

【エリア】

 

JR東海道線「戸塚」駅 バス14分+停歩6分

JR東海道線「藤沢」駅 バス17分+停歩4分

に位置しております。

 

 

バス便ということで敬遠される方も

いらっしゃるかと存じますが、

本物件周辺は、大通りを中心として

車(自転車)にて利便性が高いエリア

となっております。

 

 

本物件は駐車場が2台分ございますが、

4戸に対し2台分ということで

足りないと思われるかもしれません。

 

ただ、周辺に月極駐車場が8,800円から

ございますので、

駐車場不足で賃貸需要を損なう

ということは考えにくいかと思われます。

 

 

【賃料設定】

本物件の平均賃料は約5.0万円です。

周辺の賃料相場を見ると

30年以上の25~35㎡にて5.4万円

となっておりますので、

適正賃料&底値賃料で稼働している

と言えるのではないでしょうか。

 

 

 

物件スペックについて

 

【実勢土地値】

 

本物件周辺の土地成約事例を見ると、

おおよそ坪単価40万円での取引が

多いことが窺えます。

 

 

ただ、本物件につきましては、

建蔽率60% / 容積率200%

というエリアに位置しておりますので、

最高値の59万円/坪に近しい価格が

期待できるのではないでしょうか。

 

仮に40万円/坪としても、

40万円×49.6坪=1,984万円

=物件価格の80%

 

59万円/坪と仮定すると、

59万円×49.6坪=2,926万円

=物件価格の118%

ということになりますので、
土地値の下支えがある物件
言うことができそうです。

 

【収益性】

 

賃貸需要にてご説明致しました通り、

本物件の賃料設定につきましては

適正賃料&底値賃料

と考えることが出来ます。

つまり、入居者の入替が発生しても

賃料をあまり下げる必要が無く、

収益性を損ねにくいということになります。

 

アパートとしての売却を出口に見据えた時、

収益性を維持できていれば

土地値と共に下支えとなり、価格を下げず

売却に繋がるのではないでしょうか。

 

 

【融資・収支】

 

本物件につきましては、

金利3.9% 期間30年 100%融資(要共同担保)

金利3.9% 期間30年 80%融資

をご提案できそうです。

 

《シュミレーション》

金利3.9% 期間30100%融資(共同担保有)

空室損・運営費を20%と仮定

 

満室想定収入 :214.2万円

空室損・運営費:▲42.8万円

返済額    :▲140.4万円

BTCF31万円

 

本物件につきましては、

土地値・収益性の下支えから

キャッシュフロー+元本返済

純資産増加と考えられそうです。

 

元利均等返済につき元本返済額は

一定ではありませんが、

平均すると42.2万円となります。

 

自己資金約170万円に対し、

年間73万円の純資産増加が見込める

本物件を、一度
ご検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

ご興味のある方はお問合せください。

 

 

尚、本件以外にも不動産投資についての

個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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