【2,300万円&築12年&利回り8.93%相当】ファミリーエージェント中里

2020/01/14

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェント中里です。

 

 

今回は、

【2,300万円&築12年】が、

仲介手数料不要・登記費用売主負担で

自己資金を抑えて

お取り組み頂ける上に、

修繕リスクが低く

運用中の突発的な支出を懸念される

収益不動産が初めての方にも

比較的お取り組み頂きやすい

1棟アパートのご紹介です。

 

 

=====《物件概要》=====

 

■所在地:千葉県習志野市東習志野5丁目

■交通:京成本線「実籾」駅徒歩16分

■土地権利:所有権

■土地面積:100.9㎡(約30.5坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積 :60% / 200%

■建物面積:89.42㎡(約27.0坪)

■構造:木造2階建

■建築年月:2007年2月

■物件価格:2,300万円

■想定家賃収入:約192万円

■満室利回り:約8.34%
※仲介手数料不要&登記費用売り主負担
→実質、8.93%相当

■接道:西側幅員約4mの私道に接道

■間取り:1K×4戸

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは

 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


==============

 

 

◆空室について◆

 

本物件の入居状況については、

現在、0/4稼働(2戸申し込み有)

となっております(12/11現在)。

 

上記の理由については、

前所有者が売却を前提としていたために

入居者の退去に際して

特段修繕や募集を行っていなかった

という背景がございます。

 

弊社グループ会社が修繕の上

11月末に募集を開始しており、

2週間弱で2戸の申し込み

入っていることになります。

 

賃貸の繁忙期に入るこのタイミングで

残りの2室についても

家賃保証が3か月分付きますので、

稼働状況については、比較的

ご安心いただけるのではないでしょうか。

 

 

◆賃料設定について◆

 

現在、全戸4万円にて募集しておりますが、

周辺にて築15~25年の相場賃料を見ると

10年後の相場賃料が

約4万円と想定できます(下図参照)。

 

 

本物件は10年程度での売却が良い

かと思いますが(詳細下記参照)、

 

データ上は、現在の募集賃料にて

10年後も入居付けも見据えられる為、

満室想定賃料を下げずに

(=収益性を下げずに)売却も見込める

ということになります。

 

10年後の出口としては、

収益還元評価の金融機関にて

3% 28年 95%融資が見込めそうです。

※現在の融資情勢の場合

 

【築22年 利回り9.5%前後】での出口が

想定できるかと思います。

 

ー10年後という設定についてー

木造の法定耐用年数が22年で、

それ以降については

減価償却を最短4年で取れるということから

税圧縮のメリットも享受できますので

需要が期待が出来るご提案です。

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ただ、実際には賃料下落は

発生するものと考えた方が良いと思います。

そのため以下のシミュレーションは、

年間1%の賃料下落を想定して作成しております。

 

 

◆融資・収支について◆

 

本物件は、以下のような融資が想定できます。

 

 

※お客様のご状況によって異なりますので

詳細については個別にご提案させていただきます。

 

※CCR・・・自己資金利回り

 

仮に、③にて取り組んだ場合の

10年所有のシミュレーションは

以下のようになります。

 

※固く見積もって利回り10%での出口を

想定した収支としております。

 

※所得税率はお客様のご状況によって

異なりますので、

税引前にて算出しております。

 

 

10年先の売却後、

283万円の総利益という想定となります。

 

 

【2,300万円&築12年】が、

仲介手数料不要・登記費用売主負担で

自己資金を抑えた形にて

ご紹介可能なため、

収益不動産が初めての方にも

比較的お取り組み頂きやすい

ご提案かと思いますので、

是非ご検討いただければと思います。

 

 

最後までお読みいただき

ありがとうございます。

 

ご興味がありましたら

以下よりお問合せください。

 

 

なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 


 

尚、お問い合わせの際は、

お名前とご連絡先(お電話番号)を

明記していただければと思います。

 

お問合せお待ちしております。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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