【中野区内/駅徒歩7分 実勢土地値≒物件価格 利回り6%超】収益アパートのご紹介です。

2019/10/17

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は

中野区内/駅徒歩7分
【実勢土地値≒物件価格 利回り6%超】
築21年収益アパートのご紹介です。

 

――――――――物件概要――――――――

 

■所在地:東京都中野区弥生町

■交通:丸の内線「中野新橋」駅 徒歩7

■土地権利:所有権

■土地面積:133.8㎡(約40.5坪)

 ※SB面積含む。別途、私道持分有。

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積:60/200

■建物面積:119.24㎡(約36.1坪)

■構造:木造2階建

■建築年月:平成1010

■物件価格:7,880万円

■想定家賃収入:474万円

■満室利回:約6.01

■接道:南・西側幅員約4m私道

■間取り:1K(ロフト付)×6

■稼働状況:満室稼働中

 

【現地確認時】

現地確認時は事前に担当まで

必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】

管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

――――――――――――――――――――

 

 

賃貸需要について

 

東京メトロ丸の内線「中野新橋」駅 徒歩7分
都営大江戸線「西新宿五丁目」駅 徒歩16分
に位置しております。

 

 

中野新橋から新宿駅は乗換なし7分ですので、

Door to Doorでも
15分程度で新宿駅へアクセス可能です。

 

 

本物件は単身向けアパートですので、

サラリーマンや大学生といった層が
ターゲットとなりそうです。

都心に近い物件を探される方につきましては

仕事や飲み会にて終電を逃すことも見据えて
検討されるのではと思います。

 

本物件につきましては、

新宿駅からのタクシー料金が1,300円程度
と比較的安価ですので、

上記の層からの賃貸需要が期待できそうです。

 

 

以上のことから、好立地につき
高い賃貸需要が見込めるという点で、

空室リスクを抑えたお取り組み
期待できるのではないでしょうか。

 

 

物件スペックについて

 

中野区を含め、好立地な物件につきましては、

・「土地値」に長けているものの利回りが…

・「土地値・利回り」が良いものの旧耐震で…

ということが多いかと存じます。

 

上記のような場合も、ご希望に合っていれば

非常に良い条件と成り得ますので

ご提案しておりますが、同時に、
もう少し○○が…といった声を
いただくことも多いです。

 

本物件につきましては、

実勢土地値≒物件価格

利回り6%超

築21年

という条件ですので、

比較的お取り組みやすいかと思われます。

 

【実勢土地値】

 

本物件周辺の土地成約事例を見ると、

坪単価220万円程度と考えられそうです。

 

 

本物件は、15㎡程度セットバックしており、

有効宅地は117.81㎡(約35.6坪)となります。

 

 

220万円×35.6

=7,832万円

=物件価格の99.4%となりますので、

実勢土地値≒物件価格と言えそうです。

 

【収益性】

本物件は、利回り6.01%にて

満室稼働中でございます。

 

19.8/戸の1K(ロフト付)で、

南西角地で全室南向きとなっておりますので

賃料設定に問題が無ければ

入居が付きやすい条件かと思われます。

 

【賃料設定について】

築年数21年±5年の物件にて
成約事例を調査したところ、

現在の賃料〈約6.6万円〉というのは
比較的安い賃料設定がされていると
考えられそうです。

 

 

アパートについては、

年数の経過に伴い賃料の下落リスク
が発生いたします。

 

先ほど同様に、
26年以上の物件の成約事例を見ると、

6万円台の成約も多く確認できます。

本物件につきましては、
バス・トイレ別となっておりますので、
築古の物件との差別化が出来そうです。



そのため、今後の維持・管理次第では
賃料の下落を抑えながら

運営することも可能かと思われます。

 

【収支・融資について】

 

本物件は、

地銀・信金とのお付き合いのある方向けの
ご提案になりそうです。

本物件の内容にて、

例えば金利1.5%・期間20年の融資
が受けられる方ですと、

お取り組みやすいのではと思われます。

 

《シュミレーション》

金利1.5% 期間20年 融資割合70%の場合

※空室損・運営費を20%と仮定します。

 

満室想定収入:474万円

空室損・運営費:約94.8万円

返済額:約318.5万円

BTCF60.7万円

 

21年の本物件につきましては、

最短5年で建物が償却致しますので、

土地建物の按分調整が出来た場合、

キャッシュフローに加えて
税圧縮効果も見込めます。

 

加えて、
土地値の下支えがあるという前提から、

CF+元本返済=純資産増加
と考えることが出来そうです。

 

詳細な投資シュミレーションについては、

個別に状況を伺いながら
ご提案できればと思います。

 

 

比較的取り組みやすい条件の上に、

キャッシュフローに加えて税圧縮や元本返済
のメリットも期待できる本物件を

一度ご検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

ご興味のある方はお問合せください。

 

 

尚、本件以外にも不動産投資についての

個別相談も承っておりますので、

お気軽にお問合せください。

 

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中里 元哉  Motoya NAKAZATO

e-mail < nakazato@family-group.jp >

TEL < 070-4565-9838 >

 

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