四ツ谷エリア 築17年 26,000万円

2020/05/28




いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの中里です。

本日は、
山手線のほぼ中心に位置する
四ツ谷エリアにて
おすすめの1棟アパートのご紹介です。




おすすめポイント

開発進行中の四ツ谷エリア
築17年積水ハウス施工
令和元年5月大規模修繕済み

土地値の下支え有
満室稼働中

ご興味がありましたら
以下をご覧ください。

=====《物件概要》=====

■所在地:東京都新宿区四谷坂町
■交通①:JR中央線『四ツ谷』駅 9分
■交通②:丸の内線『四ツ谷』駅 8分
■交通③:都営新宿線『曙橋』駅 8分
■土地権利:所有権
■土地面積:約258.92平米(約78.3坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種中高層住居専用地域
■建ぺい/容積:60% / 300%
■建物面積:約272.54平米(約82.4坪)
■構造:軽量鉄骨造2階建
■建築年月:平成14年9月築
■物件価格:26,000万円
■想定家賃収入:約1336.8万円
■満室利回り:約5.14%
■接道:南側公道 幅員約4m
■間取り:1K×12戸

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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■エリア・立地

本物件は
JR中央線『四ツ谷』駅 徒歩9分
丸の内線『四ツ谷』駅 徒歩8分
都営新宿線『曙橋』駅 徒歩8分
に位置しております。



敢えてご説明することも
無いかと思いますが、
四ツ谷駅は、
山手線の中心あたりに位置しており、
都内各所へのアクセスが良好です。



具体的には、
新宿駅:乗車約5分(JR中央線快速)
銀座駅:乗車約8分(丸の内線)
東京駅:乗車約9分(JR中央線快速)
※すべて乗り換えなし
となっております。


加えて、四ツ谷駅周辺は
大規模な再開発が進められております。



オフィスビルや商業施設等が充実し
より賃貸需要が高まることが
期待できるのではないでしょうか。


■賃貸成約事例と賃料維持

本物件の賃料は平均9.2万円ですが、
直近の成約事例を見ると、
賃料:9.5万円(礼金1ヶ月)という条件にて
登録から1ヶ月以内の成約となっております。




※賃貸募集時の図面

入居者にとって初期費用を抑えられることは
非常に大きなメリットとなりますので、
今後年数の経過に伴い、現況の賃料での
成約状況が芳しくなくなった際には
『礼金無し』として賃料を維持することも
ご検討いただけるのではないでしょうか。


■資産性・稀少性

本物件の坪単価は、約332万円です。
(26,000万円÷約78.3坪)

過去5年間の土地取引を見ると、
226~402万円/坪で成約しております。
(新宿区・四ツ谷駅徒歩10分圏内で調査)



また、本物件同様の
四谷坂上アドレスの事例ですと
有効宅地ベースで約261万円/坪での
成約が見られました。



本物件は南側公道4m接道ですので、
少なくとも上記成約と近しい、
ないしはそれより上振れた土地値も見込める
のではないでしょうか。

現状、物件価格の約80%の土地値の下支え
という内容です。

平成14年築の積水ハウス施工で、
令和元年5月大規模修繕済であることから
今後も比較的長期の運用が見込めますので、

土地値の下支え+収益バランスの良い運用
としてご検討いただけるかと思います。


また、平成元年からこれまでで
本アドレスでの土地成約事例は
上記の1件のみでございました。


土地としての需要は高く見込める一方で
流通しにくいという、
『稀少性の高い立地』ではないでしょうか。

このような立地での
長期にわたる不動産賃貸業を行いたい方や
将来のご自宅の立地にこだわりのある方
につきましては、

本物件運用後の展開まで見据えて、
ご検討してみてはいかがでしょうか。


最後までお読みいただきありがとうございます。

ご興味がありましたら以下よりお問合せください。

なお、本件以外にも投資内容についての
個別相談も承っておりますので、
お気軽にお問合せください。

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中里 元哉 Motoya NAKAZATO
e-mail < nakazato@family-group.jp >
TEL < 070-4565-9838 >

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