≪土地値オーバー≫東西線駅徒歩8分×8.5%見込アパート

2020/06/10

7,200万円⇒6,850万円の見込みあり!!
「南行徳」駅徒歩8分 一棟アパート

 

~~おすすめポイント~~

☆土地値が売価を約2,000万円オーバー

☆積算評価も売価の約8割

☆都心エリアに近い、東京メトロ「東西線」

☆利回り約8.5%まで検討可

☆高所得者の方には、タックスメリットとしても!

 

「インカムゲイン」を得ながら残債を減らし、
「キャピタルゲイン」を得られる不動産投資のメリットを
享受できる一棟案件です。

※タックスメリットも検討可!!

 

資産形成ご検討の方、いかがでしょうか。

 

 


《 物件概要 》
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■所在地 :市川市欠真間2丁目
■交通  :東京メトロ東西線「南行徳」駅徒歩8分
■土地権利:所有権
■土地面積:約245.59㎡(約74.29坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第二種中高層住居専用地域
■建ぺい率:60%
■容積率 :200%
■延床面積:231.86㎡(約70.13坪)
■構造  :木造2階建
■建築年月:1983年3月築(築37年)
■物件価格:7,200万円 → 価格交渉後6850万円
■想定収入:約580.8万円
■利回り :約8.06% → 価格交渉後約8.47%
■間取り :1R×10戸

 

■接道  :東側 公道 幅員約8m 
■その他 :J:COMあり

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【 高い資産性 】

本件の投資ポイントは、
≪資産性の高さ≫です。

 

≪ 土地評価 ≫
・前面路線価:22.5万円
⇒土地評価:5,525万円
※交渉後:売価の80%の積算評価です。

 

≪ 土地取引価格 ≫

周辺の相場は「1坪あたり約120万円」です。

 

本件土地面積は「約74坪」です。
⇒相場からみた土地取引価格:8,880万円
※交渉後:売価の約130%の土地値です。

 

~~土地値が張っている事のメリット~~

 

☆売却利益で高い純資産増加が見込める
☆購入時の価格から変わりにくい為、
 保有リスクが少ない
(最悪、売却して投資リタイアが検討可能です)

 

≪ 純資産増加 ≫

 

物件価格が
「購入時≒売却時」の条件下では、
≪借入残高が減れば減るほど売却益が見込めます≫

 

仮に、
「金利3.6% 期間30年 100%ローン」の場合
借入残高は以下のように推移していきます。

 


10年後は「約5310万円」まで残債額が減ります。


そこで物件を交渉後の6,850万円で売却を検討した場合
6,850万円-5,310万円=1,540万円
が売却益となります。

 

土地値が張っている物件は、
「築年数」が経過している物件が多いですが
投資出口戦略として、
☆上物付きでそのままの売却
⇒金融機関も大体同じところが検討可
☆長期保有し、更地としての売却
☆長期保有後、新築アパートにて運用再開
といった様々な出口検討が可能です。

 

※上記のどれを選ぶかはお客様次第です。

 

Ex)ご年収が高い方
・本物件で減価償却を高く計上し、
 税金を短期で圧縮
      ↓
・数年保有後、資産性の高さから、
同じ理論で出口検討

 

といった運用方法等、個人個人で分かれていきますので、
詳細はご相談ください。

 

【 エリア 】

本エリアは、
・東京メトロ東西線
が利用可能です。

 

 

 

「東京」駅からこの距離です。

 

東西線を使って都心エリアへの
アクセスが良い物件です。

 

≪ 間取りでのオフェンシブポイント ≫

 

賃貸付けに関しては、

競争力のある間取りがメリットです。

 

・1室 約23㎡
・バストイレ別


の間取りです。

 

「家賃を抑えたいけど都心周辺にアクセスいいところ」
を希望されている方が本件のターゲットですが、
・狭い ・3点ユニット
が多い築年数帯の中で、優位な案件です。

 

上記から賃貸ニーズも検討できる案件でございます。

 

【 収支 】

本件は
① 金利3.6% 期間30年 最大100%融資
② 金利2.9% 期間30年 共担ありで最大100%融資
③ 金利2.55% 期間23年 85%融資


の3つの条件が検討可能です。

 

① の場合、シミュレーションは以下の通りです。

≪ シミュレーション ≫
・満室賃料:580.8万円
・空室損 :約46万円
・運営費 :約66.8万円
・返済額 :約373万円
――――――――――――――――
・税前CF :約95万円


100%融資でも、
上記キャッシュフローが検討可能です。

 

※ご年収の高い方チャンスです!

 

耐用年数超過の木造物件の為、
「減価償却費を活用した税圧縮スキーム」検討可です。

 

出口に関しては、先程の通りです。

 

本件は、
☆都心エリアへアクセス◎の東西線エリア
☆100%ローンの可能性ありでインカムの獲得見込みあり
☆様々な売却出口検討の可能性
☆安全性高い運用

「利益」を形成していくのに
是非おすすめの案件です。

 

現地ご視察・融資・詳細について、
ご興味ございましたら、
お気軽にご相談ください。

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

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