自己資金増加率:約212%が見込める平成16年築木造AP【修繕履歴有り】利回り9.17%相当

2020/03/02


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリエージェントの森遥香です。

 


本日は、都内まで乗車約40分圏内
築浅でも十分利益が見込める物件のご紹介です。

 


本物件は築16年となっておりますが、
外壁・屋根の修繕履歴が有り
中古物件の「修繕リスク・賃貸付けのリスク・融資付けのリスク」の
リスクが小さい物件となっております。

 


更には今回、売主様より売買契約書に土地・建物の按分を
6:4で明記できる旨を伺っておりますので、
減価償却期間中は不動産からの税払いが発生せず、
減価償却が切れたタイミングで売却しても利益が見込めます。

 

 


ご興味がある方は下記をご覧ください。

 

 

 

 

 

 

 


≪ 物件概要 ≫

 

■所在地:千葉県習志野市新栄2丁目

■交通:京成本線「京成大久保」駅 徒歩12分

■土地権利:所有権

■土地面積:330.73㎡(約100.05坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積 :60% / 200%

■建物面積:309.72㎡(約93.69坪)

■構造:木造スレート葺2階建

■建築年月:平成16年2月築16年

■物件価格:8,830万円

■想定家賃収入:約746.4万円

■満室利回り:約8.45%
※仲介手数料不要、登記費用売主負担のため、利回り:約8.88%相当

■接道:南側 公道 約10m
   :東側 私道 約4m

■間取り:1K×12戸、駐車場×3台

■稼働:現在満室・満車稼働中!


※別途、看板設置のため収入有り
利回り:9.17%相当

※公簿売買、境界非明示、管理条件付き

 

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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは

情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 

 

【 投資について 】

 

お客様のご属性によって下記の融資条件のご提案が可能です。

 

金利:2.3% 期間:24年 融資額:~95%
ご年収:900万円以上 金融資産:1,800万円以上

 

上記の融資条件で、融資額が95%の場合、
下記の収支シミュレーションが想定できそうです。

 

 

 

 


※賃料下落率:1年間に1%
→10年間で約10%下落


※運営費+空室損=満室想定収入の約24.1%

 

 

 


今回の物件でポイントとなるのが、元本返済になります。

 


今回の物件を運用した場合、
下記のように元本返済が進んでいきます。

 


※売却した場合の見込み売却益は下記図の右枠に記載しております。

 

 

 

 

 

 

上記を見ていただけるばご理解いただけるかと思いますが、
今回の物件は、年間で約305万円元本返済が進んでいきますので、
保有すればするほど売却益は見込める投資内容となります。

 

 

加えて、今回売主様より売買契約書に土地・建物按分を
6:4で明記できる旨伺っておりますので、
減価償却期間が残っている間は不動産からの税払いがほぼない状態での
運用が見込めます。

 

 


下記図は、ご年収が1,000万円程度の方を想定した
税引き後の収支シミュレーションになります。

 

 

 

 

 

上記より、今回の物件は10年程度の運用で十分利益が見込める物件ですので、
10年後の売却を想定すると、下記の利益が期待できそうです。

 

 

 


投下資金  :▲約664万円
税引き後CF : 約875万円
売却益   : 約1,674万円
譲渡税   :▲約363万円
返済手数料 : 約108万円
――――――――――――――
総利益   : 約1,414万円

 

※売却時の諸経費も上記収支シミュレーションに含まれております。

 

 

 

 

今回、物件を取得するために投下する資金が約664万円となっており、
10年間で自己資金増加:約212%見込めそうです。

 

 

 


本物件のような中古の収益物件の場合、懸念されるリスクとして
①賃貸付け
②修繕リスク
③融資付けのリスク
が挙げられます。

 

 

 

①賃貸付けに関しては、
本物件は京成本線「京成大久保」駅から徒歩12分に位置しております。


 

 

 


近隣には、日本大学産生学部や東邦学部、病院等の施設もあり、
大学生・社会人等の層からの需要がありそうです。

 

 


また、複数の路線が乗り入れている「浅草」駅まで乗車約37分
押上」駅まで乗車約39分、「上野」駅まで乗車47分での
アクセスが可能となっております。

 


そのため、都内へ通勤する社会人で利便性は保ちながらも
賃料を抑えていきたい層からの需要が見込めそうです。

 

 


②修繕リスクに関しては、本物件が
3年前に屋根修繕済み(価格不明)
5年前に外壁修繕済み(価格:約170万円)
となっております。

 


修繕の目安が10~15年に一度となっており、
直近10年程度は修繕が必要になることは考えにくいです。

 

 


上記から、収支シミュレーションからの大幅なズレがない
運用が見込めそうです。

 

 

 

③融資付けに関しては、
出口戦略と踏まえて考えていく必要がございます。


一般的なお客様は融資を利用して物件を購入されます。

 

その際に、
アパートローンと言われる比較的融資割合が高い金融機関か、
自己資金投下率が高い事業性の融資と2パターンございますが、
基本的にはアパートローンを利用される方の割合が多いです。

 

今回の物件は10年間運用しても築26年の物件となり、
10年後融資情勢が変わっていないという前提で考えると、
お客様によっては金利:3% 期間:29年 融資額:~95%という
融資条件が検討できそうです。

 


また、今回の物件は築が浅く15年程度保有していたとしても
売却時の融資付けに困ることは考えにくく、
市場の価格変動を鑑みた上で、出口戦略を取っていくことも可能です。

 

 

 

上記より、中古のアパートの運用リスクが小さい物件と
言えることができ、利益も十分見込める投資内容となりそうです。

 

 

1棟目に物件の購入を検討されている方で、
今後資産を増やしていきたいお客様にお勧めの物件となっております。

 

 


ご興味のある方は下記お問合せフォームよりお問合せください。

 

 

 

株式会社ファミリエージェント
担当:森 遥香
電話:070-4579-4089
アドレス:mori@family-group.jp

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