【積算価格割合90%以上】~光が丘エリアにて約450坪の土地付き2棟バルク案件~

2020/02/07

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日は23区内(練馬区)にて約1,500㎡(約450坪)
纏まった土地付き2棟バルク案件のご紹介です。

【都営大江戸線『光が丘駅』徒歩12分/積算価格割合90%以上】

両物件とも残存年数が残っており、
かつ『積算価格割合90%以上』と
積算評価で物件評価を行う地銀や信金を利用して
物件規模を拡大していきたいお客様には
是非ご検討頂きたい案件でございます。

また、2棟同時にお取組み頂くことにより
価格交渉の余地あり》と伺っておりますので、
ご興味ある方は以下をご覧ください。



--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :練馬区田柄3丁目
■交通   :都営大江戸線『光が丘駅』徒歩12分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :333.12㎡(約100.76坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第1種低層住居専用地域
■建ぺい率 :50%
■容積率  :100%
■建物面積 :253.42㎡(約76.65坪)
■構造   :木造スレート葺造2階建
■建築年月 :平成16年1月(築16年)
■物件価格 :14,500万円
■満室賃料 :891.6万円
■満室利回り:6.14%
■接道①  :南 公道 6m
■接道②  :西 公道 5.5m
■間取り  :1K×10戸
■備考   :駐車場5台分付検査済証有
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--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :練馬区田柄3丁目
■交通   :都営大江戸線『光が丘駅』徒歩12分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :1,156.68㎡(約349.89坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第1種低層住居専用地域
■建ぺい率 :50%
■容積率  :100%
■建物面積 :846.60㎡(約256.09坪)
■構造   :鉄筋コンクリート造3階建
■建築年月 :平成13年5月(築19年)
■物件価格 :46,800万円
■満室賃料 :2,350万円
■満室利回り:5.02%
■接道   :西 公道 5.5m
■間取り  :3DK×12戸
■備考①  :駐車場12台分付検査済証済
■備考②  :2019年12月大規模修繕実施済
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《 資産性について 》
〔路線価図〕


【土地:333.12㎡×31万円/㎡= 約10,320万円】
【建物:253.42㎡×15万円÷22年×6年= 約1,030万円】
【合計:約1億1,350万円

【土地:1156.18㎡×31万円/㎡= 約35,850万円】
【建物:846.60㎡×20万円÷47年×28年= 約10,080万円】
【合計:約4億5,930万円

+=【合計:約5億7,280万円】となります。

上記より本件は物件価格6億1,300万に対し、
積算価格約5億7,280万となっており、
購入後、すぐに純資産の増加が期待できるため、
信用棄損をせずに規模の拡大が検討可能です。

そもそも、都内にて纏まった土地付きの物件が
市場に流通することがほとんどなく、
本件におきましては、23区内(光が丘エリア)にて
約1,500㎡の土地付きの物件となっていることから
希少性の高さがご理解頂けるかと存じます。

また『光が丘駅』より徒歩圏内ということもあり、
戸建て用地としての需要も見込めるため、
売却出口の際には、本件隣説地のように
土地を細かく分筆し戸建て用地として売却することも
ご検討頂けるのではないでしょうか。

〔分筆案〕



《 エリアについて 》

都本件は都営大江戸線『光が丘駅』徒歩12分の場所に位置しております。

同駅に関しては都営大江戸線の”終・始発駅”といった点から
座っての通勤通学が可能な為、都内にお勤めの方や学生さんからの
賃貸需要が見込んでいけそうです。


また、駅周辺には大型のショッピングモールに加え
駅からすぐの場所には大きな公園も位置しており、
23区内でありながらも閑静であることから
生活環境に申し分はなさそうでして、

『光ヶ丘駅』の乗降客数は年々増加していることから
今後も人口が増加してくることが考えられそうです。



~収支・運用について~
繰り返しとなりますが、
本件は23区内(光が丘エリア)にて約1,500㎡の土地付きという特徴があり
物件価格6億1,300万に対し、積算価格約5億7,280万となっていることから
希少性の高さがご理解頂けるかと存じます。

本件に関しましては、価格帯も大きい為、
お客様ご自身で既存でお付き合いのある金融機関が望ましく、
その中で本件所在エリアに融資を行っている金融機関でしたら
ご利用頂けるかと思われます。

なお本件については利回りの兼ね合いから
”自己資金の投下”は基本的には必須の内容となってくる見込みですが、
上記条件をクリアできる方につきましては、
非常に条件の良い内容となりそうです。

ご融資の内容に関しましては、
お客様の資産背景等によっても異なってまいりますので
詳細については個別にお問い合わせ下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

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