練馬区 9,680万円

2020/04/27


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリエージェントの森遥香です。


本日は、課税所得:3,000万円程度の方で、
且つ、今後もご年収が下がらないお客様向けに
不動産を使った税圧縮を行い、より資産を増やしていくご提案です。

 

今回の物件は約2,700万円程度投下しても
物件の売却時に投下した自己資金分以上を回収できる投資内容が
見込めるため、ご年収が高く、使われない自己資金をお持ちの方に
お勧めの物件です。

 

また、自己資金を約2,700万円投下する融資条件以外でも
金利:2%台 期間:23年 融資額:90%等も
検討できるため、ご年収は高いが金融資産があまり多くなく、
今後金融資産を増やしていきたいお客様にもお勧めの物件です。

 


ご興味のある方は下記をご覧ください。

 

 

 

 

《物件概要》
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■所在地   :練馬区関町南2丁目
■交通①   :JR中央線「吉祥寺」駅 バス12分
■交通②   :西武新宿線「上石神井」駅 徒歩15分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :234.14㎡(約70.83坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :171.6㎡(約51.91坪)
■構造    :木造スレート葺 2階建
■建築年月  :1989年1月(築31年)
■物件価格  :9,680万円
■想定家賃収入:約730.8万円
■満室利回り :約7.55%→約7.95%相当
        ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :北西側 公道 幅員約3.9m
■間取り   :1K×12戸(10/12戸稼働中)
■その他   :建物割合調整可能
        別途『自販機』収入あり
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 

 

【 投資運用について 】

 


お客様のご属性によって下記の融資条件がご提案可能です。

 

①金利:1.5% 期間:15年 融資額:75%
※自己資金投下:約2,700万円

 

②金利:2.55% 期間:23年 融資額:90%
※自己資金投下:約1,260万円

 

 

上記の融資条件で課税所得:3,000万円程度の方が取り組まれた場合、
融資条件①については、下記の収支シミュレーションが想定できそうです。
※土地・建物按分=6:4

 

 

 

 

 


仮に運用して6年後に売却する場合の残債は
4,550万円程度となります。

 


今回の物件は積算価格:7,258万円、
実勢土地値:9,200万円程度見込める物件のため、
土地値の値段での売却ができそうです。

 


その場合、物件価格:9,130万円、利回り:8%で売却するとなると、
譲渡税を加味しても売却益が3,127万円程度見込め、
自己資金投下額と売却益の差だけでも427万円の利益が見込めます。

 


ここに、運用中の税引き後CFがプラスの利益として見込めるため、
運用中で得た利益に関しては、次の投資に回し、
効率良く税圧縮を行いながら資産を増やしていくことが期待できます

 

 


また、融資条件:②については、
下記のような収支シミュレーションが想定できそうです。

 

 

 

 

 

こちらについては、自己資金:約1,260万円を投下し、
1年間の税引き後CFが約309万円となっているため、
約4年程度で自己資金の回収を行うことが検討できます

 


加えて、1年間で約246万円の税圧縮が期待でき、
融資条件①と同条件で売却した場合、売却益:約773万円が見込めます。

 


こちらの融資条件については、
既に運用中に自己資金の回収ができているため、
売却益がそのまま利益として考えやすいです。

 

 


上記のようにお客様によって、
ご提案できる融資条件や運用方法が異なりますが、
課税所得:3,000万円程度のお客様に関しては、
お取り組みいただいた方がより今後の投資展開が期待でき、
資産を増やしやすくなりそうです

 

 

課税所得:3,000万円程度の方で、
且つ、今後もご年収が下がらないお客様向けにお勧めの物件です。

 

 

 


【 物件について 】

 

 

 

 

 

 


本物件の最寄り駅である西武新宿線「上石神井」駅は
都内有数のターミナル駅「新宿」まで乗車17分、「大手町」まで乗車27分と
都心部へのアクセスに優れた立地でございます。

 

 

また本物件からはバス乗車12分で
住みたい街ランキングの常連「吉祥寺」もございますので、
都心へ30分圏内の立地で家賃を抑えて生活したい層などの
ニーズが見込めるのではないでしょうか。

 

 

 

 

 


【 土地値について 】


本物件の最大の魅力は売買価格に近い実勢土地値が見込める点でございます。

 

 

土地総合情報システムで周辺の土地相場を調べると、
約120~150万円/坪で取引されておりました。

 

 

 

 

 

また、近隣の土地成約事例を検索すると、
下記の通り、約125~140万円/坪で成約しておりました。

 

 

 

 

 


公道接道の整形地でございますので、
堅めに見積もり「坪130万円」とした場合、
130万円×約70.83坪≒9,200万円
と売価に近い土地値が見込めます。

 


本物件のように土地値の下支えが見込める物件は
売却時に土地値を基準とした価格が想定されるため、
大幅な値崩れがしにくいと考えられます。


人口増加エリアの練馬区にて

土地値の下支えが見込めるため出口を見据えた堅い運用が検討され、
ご年収の高い方は税メリットを活かした運用はいかがでしょうか。

 


想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、
融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

 

 

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

 

 

株式会社ファミリーエージェント
担当:森 遥香
Tel:070-4579-4089
Mail:mori@family-group.jp

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
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