《文京区「根津」駅徒歩5分/大学エリアにて資産性の高い1棟アパート》のご紹介

2019/10/07

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの高木です。

本日は《文京区「根津」駅徒歩5分/大学エリアにて資産性の高い1棟アパート》ご紹介です。

オススメポイント
★実勢土地価格≒物件価格(資産性◎)

★大学エリア×駅徒歩5分(賃貸付け◎)

★外壁・屋上防水加工実施済み


 
 

【物件概要】
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■所在地   :東京都文京区根津2-26-5
■交通    :東京メトロ千代田線「根津」 徒歩5分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :110.61㎡(33.46坪)セットバック面積21.5㎡含む
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :近隣商業地域
■建ぺい率  :80%
■容積率   :300%
■延べ床面積 :114.94㎡
■構造    :木造スレート葺2階建
■建築年月  :平成4年10月(築27年)
■接道    :北西側 私道 幅員1.6m 間口10.75m
■物件価格  :7,800万円
■想定家賃収入:471.6万円
■満室利回り :6.05%
■間取り   :1K×6戸(満室稼働中)

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【エリア・アクセス】
本物件は東京メトロ千代田線「根津」駅徒歩5分に位置します。


徒歩圏内に大学や駅、商業施設あるシングルタイプということで、
学生や若者からの安定した需要が見込めるのではないでしょうか。

 

【賃料について】

本物件の1部屋あたりの賃料平均は約6.55万円となります。
本物件の募集条件<広さ17.3㎡ 築27年 駅徒歩5分 賃料6.55万円>に対して、
周辺の成約事例については、

<広さ16.5㎡ 築38年 駅徒歩4分 賃料6.9万円>


<広さ19.46㎡ 築42年 駅徒歩4分 賃料6.8万円>


比較的本物件より築年数の古い物件についても、
同様の賃料にて入居が付いていることから、
5~6年後についても大幅な賃料下落の可能性は低く、
安定したCFが得られるのではないでしょうか。



【土地評価について】 
〇実勢土地価格について


本物件の土地値は物件価格7,800万円に対し、
実勢の土地価格が8,910万円と物件価格以上の土地値が見込めます。
前面道路の幅員が狭いことから掛け目が入るとしても、
物件価格≒実勢土地価格という高い水準での土地価格が見込めます。

 

【融資・収支について】
本物件についてはご年収1000万円~、自己資金を2,000万円以上投下出来る方にオススメの物件です。
お客様のご状況に寄りますが、
①《金利2.9~3.3% 融資期間30年 融資割合80~100%》(※要共同担保)
②《金利1~2% 融資期間20年 融資割合70~80%》
 (※地銀信金とお付き合いのある方)

①の場合収支シュミレーションは、
満室想定収入     :約471.6万円
運営費・空室損  :▲約94.3万円
年間ローン返済 :▲約311万円(8割融資の場合)
ーーーーーーーーーーーーーーー
税引き前CF   :約66.3万円/年間
(自己資金約2,106万円)
となる試算です。

また、本物件は実勢の土地価格が高いことから、
元本返済分が含み益となり
(ローン返済-金利分+CF=311-72.3+66.3=)年間305万円
純資産増加が見込めます。


【減価償却について】
売主側との交渉が必要にはなりますが、
仮に建物価格と土地の価格按分を6:4とすると
(建物価格3,120万円)
会計上の収支シュミレーション
満室想定収入     :約471.6万円
運営費・空室損  :▲約94.3万円
建物金利分    :▲約72.3万円
減価償却分   :▲約780万円
ーーーーーーーーーーーーーーー
会計上の赤字   :▲約475万円/年間

仮に個人で所得税+住民税が43%ある方ですと、年間204万円の税圧縮効果が見込めます。

本物件に関しましては、「土地の資産性・賃貸付けの優位性」が高い分、利回りが低く一定の自己資金を入れてのご提案となりそうです。
寝かせている資金を比較的リスクの低い不動産にて【資産運用】をお考えの方におすすめの物件です。

ご興味のある方は、ぜひお問い合わせください!!

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株式会社ファミリーエージェント
髙木みゆき Takagi Miyuki
mobile:070-4565-9752
mail: takagi@family-group.jp
LINE: https://works.do/R/ti/p/takagi@family-group.jp
東京都中央区銀座6-10-1 GINZA SIX 11階
TEL:03-6280-6816 / FAX:03-6280-6713
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