【築13年】積算評価>売買価格、利回り9%超! 人口増加中の流山市1棟AP(2,000万円)

2019/10/22

本日は人口増加中の流山市で売買価格を超える積算評価が出ており、
築13年で売価2,000万円・利回り9%超の1棟アパートをご紹介です。

おすすめポイント
☆資産性◎ 積算評価約2,322万円(売価の約116%)
☆利回り9.18%×売価2,000万円 
☆築13年・1DK×4部屋(各部屋約27.2㎡)



《物件概要》
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■所在地   :千葉県流山市西初石4丁目
■交通    :つくばエクスプレス「流山おおたかの森」駅 徒歩16分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :155.00㎡(約46.89坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :108.78㎡(約32.91坪)
■構造    :木造スレート葺2階建
■建築年月  :平成18年4月(築13年)
■物件価格  :2,000万円
■想定家賃収入:183.6万円
■満室利回り :9.18
■接道①   :南側 私道 幅員確認中
■接道②   :西側 私道 幅員確認中
■間取り   :1DK×4戸(3/4戸)
■その他   :202号室心理的瑕疵有
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。



【エリア】
本物件は流山市西初石に位置するアパートでございます。
この流山市は自治体のシティマーケティングによる積極的な施策駅周辺の再開発により
子育て世代を中心とした人口が増加しているエリアでございます。

人口の流入に加え、子供や若い世代が多いため
今後も町全体として住環境が整備され、更なる発展も期待されます。

写真4
<流山市HP: https://www.city.nagareyama.chiba.jp/appeal/1003878/1003882.html >

そして「流山おおたかの森」駅はその再開発の中心となる駅
2005年のつくばエクスプレスの開通に伴い開業しました。

現在、駅前には大型のショッピングセンターや飲食店が入る商業ビルなどがあり、
周辺には緑豊かな広場もあるため様々な世代が暮らしやすい環境が広がっております。
流山おおたかの森S・C


【資産性】
本物件の最大の特徴は資産性の高さでございます。

上記の通り、本物件の積算評価は
<土地約1,654万円+建物約668万円=2,322万円>

売価2,000万円を上回る約116%
の評価が見込めるので、
信用棄損をせずに購入することが可能でございます。

【賃料】

本物件周辺の相場賃料を調べると上記の通りでございました。
検索結果は全て1Kタイプで20㎡前後の物件でしたので、以下のように概算されます。
<賃料3.5万円÷19.81㎡×本物件27.2㎡≒4.8万円+共益費0.2万円>

これはあくまで机上の計算になりますので、
REINSにて「西初石」の成約事例を調べたところ20㎡程度部屋は3.7万円
28.5㎡の広めの部屋は4.8万円で成約しております。

本物件は27.2㎡の部屋で4.3~4.4万円で入居中ですので
相場通りないしは若干の割安賃料と言えるのではないでしょうか。

また相場賃料の検索条件は築20年以上で検索をしておりますので、
運用中の大幅な賃料下落も考えにくいのではないでしょうか。


【収支・運用について】


本物件は築年数が浅く耐用年数の残るアパートですので様々な金融機関が想定されます。

最近はどの金融機関もある程度の自己資金を入れることが求められるため、
投下できる自己資金によって取り組める物件の大きさが決まってしまう傾向が強いです。
しかし本物件は売価2,000万円のため、投下する自己資金を少なく
検討頂けます。

そして資産性の高さ(積算評価)収益性(利回り9%)から
売却時に大幅な値崩れをすることは考えにくく
上記のCFに加えて元本の減少分を含み益として想定することが可能です。

※①の条件時の残債…6年後:887万円、10年後:512万円
→売却価格からこの残債を引いた分が含み益となります。


人口流入が進む流山市で利回り9%を超える収益性から安定したCFが見込め
積算評価>売買価格と高い資産性から信用棄損せずに運用が可能です。


2,000万円という価格帯から取り組みやすく、
また流動性が高いため出口を見据えた堅い投資が想定出来るのではないでしょうか。

売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、
融資等のご相談等下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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