【目黒区/実勢土地値≒売価】

2020/11/18

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント鈴木です。

本日は、市場に流通する事が非常に少ない
「 目黒区 」の一棟APで
かつ「 実勢土地値≒売買価格 」と
資産性希少性、共に高い物件のご案内です。

ご興味ございます方は以下、詳細をご覧下さい。



「画像」


--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :目黒区目黒本町6丁目
■交通①  :東急目黒線「西小山」駅徒歩10分
■交通➁  :東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩13分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :82.83㎡(約25.05坪)
■都市計画 :市街化区域
■建蔽率  :60%
■容積率  :160%
■建物面積 :85.8㎡(約25.95坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :平成2年7月(築30年)
■種類   :共同住宅
■物件価格 :6,660万円
■満室賃料 :約403万円
■満室利回り:6.05%
■間取り  :1R×6戸
■稼働状況 :6/6戸
■接道   :西側 私道 幅員約3.3㎡
------------------------------------------------------


ー 東急目黒線「西小山」駅徒歩10分
 ー





本物件はJR湘南新宿ライン「西大井」駅徒歩4分
場所に位置しております。





品川区内の同駅ですが、
-----------------------------------------------
▶「 品川 」駅まで乗車約5分乗り換えなし

▶「 大井町 」駅まで乗車10分(乗り換え1回)

▶「 東京 」駅まで乗車約12分乗り換えなし

▶「 新宿 」駅まで乗車約16分乗り換えなし
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等々、都内主要駅へも抜群のアクセスを誇っております。


上記のようなエリアに位置する本物件ということであれば、
皆様の想像にもお難くないエリアかと存じますので、
一旦、詳細なご説明は割愛させて頂きます。





“ 西大井の住みやすさを徹底分析!
スーパー情報や一人暮らし・治安情報など暮らしの事情をまるっと解説! ” 

 https://bit.ly/2FxTuis

上記のような西大井周辺についての
特集記事も組まれておりますので
ご興味ございます方は、こちらよりご覧下さい。



ー 物件内容 ー


~ 実勢土地値≧売買価格(周辺坪:約330万円前後) ~






本物件のSB後、有効宅地面積で約63㎡(約19坪)となりますが
ほぼ近しい内容で【 約270万円/坪 】


↓ 土地値に直すと・・・


【  19坪×270万円/坪=5,130万円  】

現状の物件価格(4,880万円)に対して

【  実勢土地値≧売買価格  】

の見立てを立てていく事が出来そうな内容です。


~ 土地約20坪 整形地 ~





土地自体も「 約19坪 」というのも妙味で、
現状の建物自体もそこまで規模が大きすぎない(約70㎡)
というのも本物件の魅力でございます。

最終的に「 土地 」としての活用もしていきやすい大きさで、
かつそもそもの取引件数が多くない中で
都内好立地の「 住宅用地 」としての
出口までの見通しも立てやすいのではないでしょうか。



ー お取組みについてー


最後に本物件のお取組みについてです。


冒頭にも記載をさせて頂きましたが、
現状のお申込み状況もあり


【 満額+ローン特約無し 】


上記のようなご条件が前提となってしまいますが、
こちらの内容でご検討頂けますと幸いです。


詳細資料や個別具体的な収支シミュレーションをご希望の際は
下記連絡先までご連絡下さい。


本件に限らず、個別のご相談も承っておりますので
ご希望の方は以下のフォームよりお申込み下さいませ。
《 https://pro.form-mailer.jp/lp/8b7a7737192741 》

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095

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本物件の内容に関してですが
現状大学生が『 9/14戸 』入居をしております。
(※他1室:募集中/他4室:会社員)

すると、気になる点としては
万が一「 今後の入居者が出ていってしまった
場合の話ではないでしょうか。

実際、上記の学生が住んでいる部屋の状況を鑑みると、
現状【 平均43,600円/戸 】となっております。

仮に地方の一定需要層に頼っているエリアの物件であれば、
退去があった後については
非常に賃貸付け等が苦しい事は想像に難くないかかと思います。

しかしながら、本件については、
千葉県内の賃貸需要の高い
京成津田沼エリア 」という事であれば
万が一の内容があってもリスクヘッジが出来る内容
考えていく事が出来るのではないでしょうか。






実際に、周辺賃料についてお調べを致しましたところ
平均【 42,000円/戸 】で、
おおよそ相場通りと
大幅な賃料下落は考えにくく、
かつ入居自体も埋まってくることも想定できる内容ではないでしょうか。


《 収支・運用 》


本物件の収支については、以下の通りでございます。

【  金利3%/期間23年/90%融資  】

満室想定賃料 : 733万円
空室損・運営費:▲161万円
ローン返済  :▲422万円
-------------------------------
計      : 150万円

物件価格に対して約2%のCFが見込める内容です。

千葉県内人気の沿線で賃貸需要も高く、
高い収益性を期待出来る物件でございます。

物件やご融資の詳細をご希望の方は、
以下URL問い合わせフォームより
お気軽にお問い合わせください。

本件に限らず、個別のご相談も承っておりますので
ご希望の方は以下のフォームよりお申込み下さいませ。

《 個別相談お申込みフォーム 》
https://pro.form-mailer.jp/lp/8b7a7737192741


最後までご覧頂きありがとうございました。

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