【新宿区/積算割合約70%】積水ハウス施工/売買価格≒実勢土地値の約90%/角地/土地約29坪(価格:6,480万円)

2020/10/08

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリ―エージェントの鈴木です。

新宿区内駅徒歩10分圏内 ”にて

積算割合約70% 
売買価格≒実勢土地値の約90%
・角地
・利回り6.5%
・積水ハウス施工

の条件の良い物件が出てまいりましたので
ご案内をさせて頂きます。

“ 23区内好立地 ”のエリアという事で、
積算評価 」と「 実勢土地値 」の
乖離が起きてしまうことが多い中、
本件は両方の要素を見込んでいける内容となっております。


詳細は以下をご覧下さい。






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《物件詳細》

■所在地  :東京都新宿区西落合二丁目
■交通   :都営大江戸線「落合南長崎」駅徒歩8
■土地権利 :所有権
■用途地域 :準工業地域
■建ぺい率/容積率:60%/200 %
■土地面積 :96.98㎡(約29.33坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :109.8㎡(約36.99坪)
■構造   :軽量鉄骨造2階建て
■建築年月 :昭和63年築
■物件価格 :6,480万円
■想定家賃年収:約421万円
■満室利回り:6.5%
■間取り  :1R×6戸 
■接道   :西側 幅員 約5.3m/北側 幅員 約3.6m  
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=エリア=


《 都営大江戸線「落合南長崎」駅 ⇒「新宿」まで約13分





本物件は都営大江戸線「落合南長崎」駅徒歩8分の場所に位置しております。

同駅から都内主要駅への時間が以下の通りです。

■ 新宿:乗車13分
■ 池袋:乗車11分
■ 渋谷:乗車15分




都心5区 』という事で、改めて利便性については、
申し上げるまでもないかと思いますが
電車での移動を含めても、
場所によっては、ドアtoドアで「30分以内」とお考え頂くと
より利便性の高いエリアという事で
ご理解が深まる内容かと存じます。


=物件内容=

《 角地/土地約29坪 》





上記で簡単にご説明差し上げたように、
都内でも利便性の高いエリア内にて
角地 」と土地条件も良好です。


合わせて、土地の広さも「 約30坪 」と
住宅用地に最適な広さと、
将来的な建て替えも見据えていきやすいでしょう。



《 積算価格≒売買価格の約70% 》+《 実勢土地値≒売買価格の約90% 》





また、本物件最大の特徴ともいえるのが、
新宿区駅徒歩10分圏内にて積算割合約70%

といった内容にございます。






冒頭でも簡単に申し上げましたように、
都内の好立地都心5区
高積算評価+土地値物件という事で
土地の裏付けを鑑みても
出口にも安心感のある内容ではないでしょうか。



=収支・運用=

《 減価償却を用いた運用 》

建物割合については、現在確認中ではございますが
仮に「 建物割合を4割 」お取り出来る場合ですと、
本件のような中古のアパートの強みである
減価償却を用いた税圧縮 」が可能となります。


【 実質の収支 / 会計上の収支 】



※融資条件:金利1.8% 期間20年 70%融資


『 都内好立地 』という事で
利回りこそついてきにくい内容ではありますが、
【  減価償却費 として経費計上する額は不変です。


現状、ご年収が高く、今後も中古アパートを用いて
税圧縮をご希望の方には
マッチしてくる内容となっております。


また、お客様の資産背景にもよって異なってまいりますが、
本物件のエリア的にも、
金融機関からの評価が伸びてきやすい傾向がございます。


自己資金を一定額投下可能な方
目安:物件価格の30%)については、
金利1%台後半~/ 期間20年 / 60~70%融資
でのご案内も考えられますので、個別にお問合せ頂戴出来ればと存じます。

詳細資料や個別具体的な収支シミュレーションをご希望の際は
下記連絡先までご連絡下さい。


また、本件に限らず、個別のご相談も承っておりますので
ご希望の方は以下のフォームよりお申込み下さいませ。
《 https://pro.form-mailer.jp/lp/8b7a7737192741 》

最後までご覧頂きありがとうございました。


担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095

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