【新宿駅徒歩圏内】実勢土地値≒売買価格/価格3,000万円台/両面接道/利回り7.5%超 

2020/05/14

いつもご覧頂きありがとうございます
ファミリーエージェント鈴木です

本日は新宿駅徒歩圏内 にて
「価格3,000万円台/利回り7.5%超」の物件が
出てまいりましたので、ご案内させて頂きます。

建物自作体は決して新しいものとは言えませんが
エリアの高い賃貸需要土地の資産性を鑑みると、
将来的に十分に戸建て用地としての検討が出来そうな案件です。

詳細は以下をご覧下さい




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《物品詳細》

■場所:東京都新宿区北新宿一丁目
■交通①:丸ノ内戦線「西新宿」駅徒歩9分(※新宿駅まで徒歩19分)
■交通②:JR総会武戦線「大久保田」駅徒歩9分
■交通③:JR
山手線「新大久保」駅徒歩12分
■土地権利:所有権
■用途地域:第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率/容積率60%300%
■土地面積:40.09㎡(約13.34坪)
■都市計画:市街化区域
■建物
面積:49.66㎡(約15.02坪)
■構造:木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建て
■建築年月:昭和59年(築36年)
■物件価格:3,800万円
■想定年間賃料:約286万円
満室想定利回り:7.54%
■間取り:1K×4戸(※満室稼働中)
■接道:西側公道幅員約6m /東側公道幅員約4.5m
■その他:※建ぺい率オーバー

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/不動産会社への問い合わ合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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=エリア【丸ノ内線/総武線/山手線3駅3路線利用可能】=




(※物件所在地と駅距離相関)

本物件所在地が
・丸ノ内戦線「西新宿」駅徒歩9分
・JR総会武戦線「大久保田」駅徒歩9分
・JR山手戦線「新大久保田」駅徒歩12分

3駅3路線利用可能なエリアにございます


また徒歩19分で都心最大級のターミナル「新宿」駅までも
アクセス可能となっておりますので
エリアの利便性については、申し上げるまでも無いかと思います。



このような立地のエリアに関しては、下記でもご説明を致しますが、
賃貸需要が非常に
高く、
特に本物件のような”
中古の賃料が底値を打っている物件 ”については尚更です。


建物自体に目新しい設備が導入されている等ではございませんが
実際
に現在「 満室稼働中 」である事や、
エリアで優位性」を鑑みると築年数をみても
今後は賃貸が埋まならないというのは
考えにくい内容ではないでしょうか。



=土地値【実勢土地値≒売買価格】 =

周辺土地成約事例については、以下の通りでございます。



上記から鑑みると
おおよそ本物件に関しては「280万円/坪」前後
実勢土地値と言えそうです。

仮に「280万円/坪」の場合・・・

▶約13.34坪×280万円=約3,730万円(売買価格≒売買価格)

最終土地としての資産性も十分に確保出来ている内容と考えられそうです。



=出口【戸建て用地?/収益物件?】= 

本件を検討されるにあたって
運用中はまだしも、”出口”について懸念をされる方は多いのではないでしょうか。


本日物件の最大の特徴としては、
建物自作体もそこまで規模の大きな物件では無い」という事が挙げられます。

その為、今後の運用メソッドに関しては
以下の2パターンが考えられるでしょう

①定期的にメンテナンスを実施収益物件」として市場に再リリース

⇒こちらについては、上記にも記載を致しました通り、
建物自体もそこまで大きな物件では無いといった事を生かしながら
定期的にメンテナスを施した上で、そのまま運用をして出口を迎えるといった内容になります。

規模修繕を実施する際の目安として
10〜15年に一度といった内容はございますが、
実際の”売却時期”としては、長期譲渡に切り替わる「6年目」を1つ基準としてお持ち頂くと良いでしょう



②「戸建て用地」としての売却

本件の位置している場所が「新宿」までも徒歩圏内と
他と比較をしても、言わずもがな非常に利便性の高いエリアです。

実際問題として、ここまで狭小の土地(約13坪)で
土地として活用をしていく事が出来るのか ”といった点でございます。


そこで、以下が周辺の「中古戸建成約事例」です。




周辺の成約事例をご覧頂くとお分かり頂けるように、
本件のような『40㎡〜(約12坪)』の土地、
また更に小さい『 35㎡ 〜(10.5坪)』の土地でも
「2SLDK」や」3LDK」のような戸建てが建設・取引をされており
将来的には十分に「戸建て用地」として見ていく事は出来る
考えられるのではないでしょうか。



=収支・運用=


冒頭にも記載をさせて頂いております通り、
本物件は物件の性質上(※建ぺい率オーバー)、
ご利用頂ける金融機関が限られてしまいます。

一定、自己資金を投下可能な方
(目安:物件価格の2割~)向けの物件にはなりますが、
都心で立地に拘った投資をご希望の方には
おすすめの内容となっております。

価格帯的にも”現金でのご購入”
十分に視野に入ってくる内容であるのも、本件の強みかと存じます。

詳細資料や個別具体的な収支シミュレーションをご希望の際は
下記連絡先までご連絡下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095




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