《所沢エリア/価格2,000万円台/利回り9.4%超/底値賃料》満室稼働中 一棟アパート

2020/06/16

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリ―エージェント鈴木です。

埼玉県内の“所沢エリア”にて
価格2,000万円台/利回り9.4%超/整形地/底値賃料
お取組みをしていきやすい物件が出てまいりましたので、
ご案内をさせて頂きます。


今回はこちらの物件をモデルケースと致しまして、
物件のご紹介と合わせながら
実際にかかる詳細な費用面も踏まえ、
解説させて頂ければと思います。



詳細は以下をご覧ください。



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《 物件詳細 》

■場所     :所沢市大字山口
■交通   :西武池袋線「西所沢」駅 徒歩11
■土地権利 :所有権

■用途地域 :第一種低層住居専用地域
建ぺい率 :50%
■容積率    :80%

■土地面積 :125.05 ㎡(約37.82坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物
面積 :100.06㎡(約30.26坪)
■構造       :木造2階建て
■建築年月 :昭和63年11月築
■物件価格 :2,380万円
■年間賃料 :約224万円
想定利回 :9.43
■間取り    :1R+ロフト付き×6戸
■接道       :北側 公道  幅員約4m 
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= 埼玉県内「 所沢エリア 」=



本物件所在は埼玉県内屈指のターミナル駅「所沢」の一駅隣、
「西所沢」より徒歩11分の場所に位置しております。


エリアとしては、同沿線の西武池袋線のみではなく、
JR中央線・西武新宿線両沿線沿いなどにも
アクセスがしやすいエリアでございます。




そこまで規模の大きくない駅ではございますが、
駅前には24時間営業のスーパーや、
ドラッグストアもございますので
生活しやすい環境は整っていると言えそうです。


= 底値賃料での運用 =

以下、周辺物件との賃料比較になります。
周辺と比較をしていくと・・・



周辺物件の賃料【 3.5万円 】に対して、
0.4万円安い【 3.1万円 】の賃料設定と
底値賃料での設定であると考えられそうです。

すなわち、上記を言い換えますと
「 賃料下落による資産減価 」が少なく
かつ現況で利回り9.4%(満室稼働中)と
高い収益性を保ちながら、運用をしてくことが可能といえるでしょう。





= 物件取得 ⇒ 運用 ⇒ 2棟目について =

①物件取得をしていくには・・・

本件の融資のお取組み目線と致しましては

▶ ご年収 :700万円~
▶ 金融資産:1,000万円~

上記のような方がターゲットになってまいります。


なお、融資条件・収支シミュレーションについては、
以下の通りでございます。

▶ 金利3% 期間23年 90%融資~ (自己資金投下:約230万円


満室想定賃料 : 224万円
空室損・運営費:▲  22万円
ローン返済  :▲129万円
------------------------------
計      :   73万円

おおよそ《 物件に対して3% 》のCFを期待できる
高い収益性を期待できる内容となっております。


②費用面はどれくらい?

次に、融資のポイント・CFが分かったところで
気になるポイントは” 費用面 ”かと思います。

そこで、上記の前提の場合、
お取組みの際の諸費用の詳細が以下の通りでございます。
※あくまでも目安になりますので、詳細は別途ご相談下さい。

▶ 諸費用 一覧 

登記費用 :約50万円(※要見積り)
仲介手数料:約85万円
火災保険 :約20万円(※要見積り)
印紙代  :約  1万円(※物件契約時)
融資事務手数料:約24万円(※金融機関によって変化)
----------------------------
計    :約180万円(+自己資金:約230万円


本物件をご購入頂く際には
ご契約~ご決済までおおよそ上記のような費用がかかってまいります。

諸費用 ⇒物件価格の約7%  (約180万円)
+
自己資金⇒物件価格の約10%(約230万円)
----------------------------------------------
計   ⇒物件価格の約17%(約410万円



③物件取得から2棟目まで 


また、不動産投資に関しては、”一棟目で終了”といったはなく
ある程度の規模まで規模を大きくしていきたい(≒年間で○○万円CFを取っていきたい等)といったお話を
お伺いをする事が非常に多くございます。


そこで、本件をモデルケースとして
「二棟目の取得」まで考えていきますと、
上記ご年収・金融資産の条件に加え
【 お借入総額2,000万円以下 】の方でしたら、
二棟目も同様の条件で、ご検討をして行ける可能性がございます。


物件を取得していく目安については
本件取得から”半年後~”が2棟目取得の目安となるでしょう。


その後については、二棟目の取得状況・一棟目の運用状況、
金融資産の状況も大きく変化をしてまいりますので
一旦はここまでの解説とさせて頂きます。


なお、上記についてはあくまでも一覧となります。


『どちらの金融機関を使って、どのような物件を購入していくか』


こちらに関しては、最大限お客様のご希望をお伺いした上で
そちらに沿ったご提案をさせて頂きますので、
本物件の詳細含め、今後の進め方に関しましても
ご相談をご希望の方は、以下連絡先よりお問い合わせ下さい。


本日も最後までご覧頂きましてありがとうございました。

《 個別相談フォーム 》
https://pro.form-mailer.jp/lp/8b7a7737192741


担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095


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