【実勢土地値≒売買価格】【高積算】減価償却効果を見込める西東京市AP ｜ 担 当：岩 崎

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの岩崎です。

本日は、
物件価格の約95%超の実勢土地値
が期待できる2棟バルク案件を
ご紹介させていただきます。

ーーーおすすめポイントーーー
▶弊社提携金融機関紹介可能
▶95%超の実勢土地値
▶純資産増加の加速
▶建物割合調整可能
▶「収益性」×「資産性」
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ご興味をお持ちの方は
下記よりご確認くださいませ。

 

＝＝＝＝＝《　物件概要　》＝＝＝＝＝

■所在地　　：西東京市東町4丁目
■交通　　　：西武池袋線『保谷』駅 徒歩11分
■土地権利　：所有権
■土地面積　：約306.65㎡(約92.76坪)
■都市計画　：市街化区域
■用途地域　：第一種低層住居専用地域
■建蔽・容積  ：50％/100％
■建物面積　：約276.64㎡（約83.68坪）
■構造　　　：木造2階建
■建築年月　：昭和60年12月（築35年）
■物件価格　：9,800万円
■想定収入　：約658.8万円
■想定利回り：約6.72％
■接道　　　：北側公道幅員約4.5m
　　　　　　　東側公道幅員約4.5m
■間取り　　：Ⅰ：1K×6戸 (5/6戸稼働中）
　　　　　　　　　※空室申し込み有
　　　　　　　Ⅱ：2DK×4戸（3/4戸稼働中）

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
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＊エリア 

《 周辺環境 》

本物件は、西武池袋線「保谷」駅より
徒歩11分に位置しております。

本物件から保谷駅へ向かう道中にある
「かえで通り商店街」には飲食店や
サービス業から医療機関まで並んでおります。



また、上記商店街に加え、
本物件の位置する保谷駅の南口側には、
スーパーや飲食店などが複数あるため、
生活利便性が伺えます。

《 アクセス 》

最寄り駅ある保谷駅から
都内の主要駅へのアクセスは
下記の通りとなっております。

JR山手線など8路線が
乗り入れしている池袋駅だけでなく、
東京メトロ副都心線へも
直通運行となっていることから、
渋谷駅までも乗り換えなく1本でアクセスが
可能となっております。

さらに、
保谷駅始発の電車もございますので、
乗り換えもなく座ったまま移動ができることは、
魅力的なのではないでしょうか。




なお、本物件の間取りが
1K、2DKとなっていることから
都内で働く単身者層だけでなく、
都内へのアクセスを重視する
ファミリー層からの入居も見込まれます。

このように住環境や都内へのアクセスに優れ、
入居者のターゲット層を幅広く狙えることから
今後も高い稼働率が期待できるのではないでしょうか。
※現状9/10稼働中！（空室申し込み有）


＊収支・運用 

本物件にお取り組み頂くこととなった際、
下記のような融資条件がご検討いただけます。

①【 金利1.8% 期間20年 75%融資 】

②【 金利2%台半ば 期間20年 80%融資 】
（※ご年収1,000万円以上の方）

※お客様のご状況によっては、
　融資割合が伸びる可能性もございます。

仮に、①の融資条件の場合、
下記収支が想定されます。


※建物割合5割に調整の場合

本物件は、
建物割合がご調整可能であることから、
ご年収が高いお客様におかれましては、
減価償却費を費用計上できる4年目まで
税圧縮効果により約461万円もの
年間収入が期待できます。

融資割合が75%の場合、
約3,100万円の自己資金が必要とはなりますが、
税効果により約461万円/年の収入となることから、
１年間で約14.8%の自己資金配当率が期待できます。

株式投資においては、
約6%の自己資金配当率を超えると
投資効率が良いと言われていることを踏まえると
税効果による投資効率の良さが
お分かり頂けるのではないでしょうか。


また、融資期間が20年の場合、
本案件の元本返済は下記のような
イメージとなります。




上記グラフの通り、
10年間保有いただいた際、
残債は約4,000万円となっており、
約3,350万円の元本返済が
進んでいる状態となっております。

融資期間が長期間ではないため、
税引き前CFが薄くはなってしまいますが、
このように元本返済を進められる点が
本物件の魅力となっております。


＊資産性について 

《 本物件の土地積算評価 》
路線価：24.5万円/㎡
土地面積：約306.65㎡
⇒約7,513万円

上記のように、
約7,513万円の土地積算となることから、
物件価格に対し約76.6%の評価となります。

さらに、
周辺の土地成約事例が
下記のようになっていることから、
95%超の実勢土地値が見込まれます。

101.6万円/坪以上での成約事例もあるため、
場合によっては物件価格超えの実勢土地値も
期待できるのではないでしょうか。

本土地は、
公道へ二面接道している、
整形角地となっておりますので、
土地値が伸びやすいと考えられます。





このように、
本物件は土地値による下支えがあることから、
ご売却の際の売却損を抑えやすくなっております。

そのことにより、下記図のように
元本返済がダイレクトに含み益と
なりやすいと考えられます。

そのため、
キャッシュフローだけでなく、
含み益による利益も見込まれることから、
純資産増加の加速が期待できます。




＊まとめ 

税圧縮効果による潤沢なキャッシュフロー
⇒収益性

物件価格の95%超の実勢土地値
⇒資産性

高所得者の方におかれましては、
税圧縮効果により、
【 収益性 × 資産性 】
を両立した案件となっております。

また、立地の面でも入長期的な運用を見据えた場合でも
居付けを見込んで行きやすいことから、
リスクを抑えつつ、
減価償却効果を活かし、
効率よく資産形成を進めていきやすい
といえるのではないでしょうか。

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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

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