「23区駅徒歩7分×高積算評価×利回り7%超」土地値物件/土地約58坪付/高稼働中 8,080万円 一棟アパート

2019/12/05

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの鈴木です。

本日ご紹介させて頂く物件は
西武新宿線「野方」駅徒歩7分/積算評価≒売買価格の約86%/2DK×1DK 複合間取り 
中野区 8,080万円 一棟アパートでございます。

現在の市場の中でも、積算評価の高い物件は所々見受けられますが
23区内にて高積算評価」と非常に内容としても条件の良く
希少価値の高い物件では無いでしょうか。

以下、詳細をご覧下さいませ。







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《物件詳細》

■所在地  :中野区野方四丁目
■交通①  :西武新宿線「野方」駅徒歩7分
■交通②  :西武新宿線「沼袋」駅徒歩8分
■土地権利 :所有権

■用途地域 :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率
/容積率:60%/ 150%
■土地面積 :194.74㎡(約58.90坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :192.88㎡(約58.34坪)
■構造   :軽量鉄骨造スレート葺き2階建て
■建築年月 :平成2年1月築(築29年)
■物件価格 :8,080万円 
■想定家賃年収
:約601万円
■満室利回り:7.44%
■間取り  
:2DK×2戸/1DK×6戸(高稼働中
■路線価  :36万円/㎡
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▶エリア・物件





本物件は西武新宿線「野方」駅徒歩7分/「沼袋」駅徒歩8分の2駅利用な場所に位置しております。

ターミナル駅ですと「池袋」まで約5分新宿」まで約18分
エリア感から鑑みても、アクセスの良さは言うまでもないでしょう。

駅のより詳細な情報については以下をご覧下さい。


【 詳細記事 】
https://machimachi.com/articles/2019-09-27-179d

また冒頭に記載の通り、間取りに関しては2DK/1DKの複合間取りとなっており
1人暮らし」ないしは「ディンクス向け」の方からの需要が
メインのターゲット層となりそうです。

『23区内沿線徒歩10分圏内』に加え、
賃貸付けのみ込みやすさについては想像に難くないエリアかと思います。

▶積算価格



前面相続税路線価については上記図の通りです。

土地:194.74㎡ × 路線価:36万円/㎡=積算価格約7,010万円

下記にも記載をさせて頂きましたが
物件価格に対して非常に評価が高く出ている(積算価格=売買価格の約86%
ものとお分かり頂けるかと思います。

尚且つ、エリアも23区内といったところで出口までの価格もブレにくく、
今後も資産価値の減価は考えづらいのではないでしょうか。

▶収支・運用

本件の収支については以下の通りでございます。

金利2.9% / 融資期間30年 / 80%融資



ポイント①
資産>負債

上記融資条件でのお取組みの場合
当初お借入れ;約6,460万円に対し
積算評価;約7,010万円からのスタートになります。

推移に関しては以下の通りです。



運用期間中、残債に対して常に評価が上回っているような推移をする為、
次回以降の買い増しに有利に働き、全体の保有資産としてもプラスにみられ
非常に内容の良い運用を見込んでいく事が出来るでしょう。

ポイント②
落ちない賃貸需要 × 土地形状/道路付け

本物件の土地と道路付けに関しては、以下の図の通りとなっております。



⇓ 仮に土地面積が広くとも、接道間口が狭い場合に関しては、
⇓ 土地としての活用方法も比較的選択肢が狭まってしまう中・・・



本物件の位置する”中野区野方エリア”の最低敷地面積「60㎡」を加味しても
接道間口も広く、土地(約194㎡)を三筆(約64㎡)に分筆し
戸建て用地としての売却まで見やすい内容かと存じます。

なお、融資の内容に関しては
お客様の資産背景等によっても異なってまいりますので
上記詳細については個別にお問い合わせ下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095

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