練馬区 8,980万円

2020/05/28


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。


本日は、練馬区で実勢土地値が物件価格の約94%
利回り:8.75%%の物件のご紹介です。

 

 

 

 

 

【 オススメポイント 】

 

☆西武池袋線2駅に徒歩10分圏内
「中村橋」駅徒歩7分・「富士見台」駅徒歩10分

 

☆間口広めの接道


☆土地・建物按分の調整、交渉可

 

 


ご興味のある方は下記をご覧ください。

 

 

 


------------------物件概要--------------------


■所在地   :練馬区貫井2丁目
■交通    :西武池袋線「中村橋」駅 徒歩7分
        西武池袋線「富士見台」駅 徒歩10分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :215.15平米(約65坪)※有効
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :準工業専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :278.46平米(約84坪)
■構造     :木造 地上2階・地下1階
■建築年月  :昭和63年12月築
■物件価格  :8,980万円
■想定家賃収入:786万円
■満室利回  :8.75%
■接道    :北西側 私道 約4m
■間取り   :1K×13戸(12/13戸入居中)

 


【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 


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【 物件について 】

 

本物件は、西武池袋線「中村橋」駅から徒歩7分、
西武池袋線「富士見台」駅から徒歩10分に位置しております。

 

 

 

 

 

西武池袋線は所沢~池袋をつなぐほか、
有楽町線・副都心線への直通アクセスも可能の為、
都心エリア、神奈川方面までも出やすい立地でございます。

 

 

 

 


また、「中村橋」駅から
都心エリア・ビッグターミナル駅「池袋」まで約12分でアクセス可能のため、
都内にお勤めの単身者の方で、家賃を抑えつつ、駅距離を近めでご検討の
入居希望者の方にマッチングする物件ではないでしょうか。

 

 

 

 

【 土地値について 】

 

 

本物件の最大の魅力は、実勢土地値が物件価格の約94%ということです。

 

 

本物件は将来的に、2筆に分筆しての戸建て用地として売却することが可能です。

 

 

 

 

その場合の土地値について、土地総合情報システムで調査した
事例が下記になります。

 

 

 

 

 

上記より、本物件の土地値は坪130万円として考えられ、
土地65坪×坪130万円=8,450万円
と物件価格の約94%の土地値が見込めます。

 

 

資産性が高いことのメリットとして、下記が挙げられます。

価格が落ちにくい⇒残債額が減れば減るほど売却利益・安全性の増加
出口検討として、最終的な更地としての出口検討が可能。

 

 

上記より、将来的な選択肢が多くあり、
元本返済分が含み益として考えられる投資が期待できそうです。

 

 

 


【 投資について 】

 

 

お客様のご属性として、
金利:2.55% 期間:23年 融資額:90%
が検討できそうです。

 

 

その場合、下記の収支シミュレーションが想定できそうです。

 

 

 


満室想定収入  : 約786万円
空室損・運営費 :▲約180万円
ローン返済   :▲約464万円
―――――――――――――――
税引前CF    : 約142万円

 

 


また、冒頭で説明させていただいた通り、
本物件は資産性が高い物件のため元本の返済分が含み益として考えられます

 

 

毎年の元本返済分が約294万円となっており、1年間で
税引前CF:約142万円+元本返済分:約294万円=436万円
の利益が期待できそうです。

 

 

仮に10年間本物件を保有する場合、
残債は5,138万円となりますので、実勢土地値>残債となり、
投下した自己資金の回収をした上で、売却益も期待できそうです。

 

 


出口検討に関しては、土地値の下支えがあり、
出口検討者に関しても、同様の融資条件・投資運用の検討が可能です。

 

 

具体的なシミュレーションに関しましては、
お客様毎にご提示させて頂きますので、
ご興味ございましたら、お気軽にご連絡ください。

 

 

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

 

 

株式会社ファミリーエージェント
担当:森 遥香
Mail:mori@family-group.jp
Tel:070- 4579-4089

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