23区内×駅徒歩6分【実勢土地値≧物件価格】利回り8.93% 7,500万円

2020/10/23

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日は23区内練馬区駅徒歩6分の立地にて
資産性・収益性の見込める物件のご紹介です。

本件は旧耐震の物件のため、
お取組みのハードルは多少高そうですが、
上記を踏まえましても内容の良いお取組みが見込めそうです。

《 おすすめポイント 》
☆エリア◎西武池袋線『中村橋』駅徒歩6分
☆資産性◎積算価格は売価に対し約76%
☆利回り8.93% × 10/10戸(満室稼働中)
☆前面公道(幅員約6m)×整形地


ご興味ある方は以下詳細をご覧ください。



--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :練馬区貫井2丁目
■交通   :西武池袋線『中村橋』徒歩6分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :185.78㎡(約56.19坪)
■都市計画 :市街化区域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■建物面積 :200.88㎡(約60.76坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :昭和56年3月(築39年)
■物件価格 :7,500万円
■満室賃料 :670万円
■満室利回り:8.93%
■接道   :東 公道 約6m
■間取り  :1K×10戸
■稼働状況 :10/10戸(満室稼働中)
■備考   :BT別・自販機収入有り
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《 物件について 》

まず本件の特徴として資産性の高さが挙げられます。

~積算価格~


上記より本物件の積算価格は
約5,759万円 】となる試算でして、
売価7,500万円に対し約76%の割合となります。

23区内の物件に関しましては、
積算価格が高く出ない場合が多いですが、
本件は23区内駅徒歩6分に位置しておりながら、
積算価格は売価に対し約76%の割合と、
希少性の高さをご理解頂けるかと存じます。


~実勢土地値~


また同エリアの土地成約事例を見てみると、
約115~203万円/坪で成約をしておりました。

そこで、本物件の坪単価を
中間値の159万円/坪と仮定すると
159万円/坪 × 約56.19坪
=【 約8,934万円 】となる試算です。
※物件価格:7,500万円

上記から本物件につきましては、
【 実勢土地値 ≧ 物件価格 】
とお考え頂くことが出来そうです。


《 エリアについて 》

本物件は西武池袋線『中村橋』駅徒歩6分に位置しております。


駅徒歩6分というアクセスの良さに加え、
物件周辺にはスーパーやコンビニ等、
生活に必要な店舗が複数見受けられますので
住環境は良好とお考え頂けそうです。




アクセスについては上記の通りでして、
『練馬』『池袋』等のターミナル駅まで
乗車1本でアクセス可能となっており、
『池袋』まではドアtoドアで約20分
アクセスについては申し分なさそうです。


《 運用について 》

冒頭にも記載をしておりますが、
本物件は旧耐震の物件のため、
ノンバンク等でのお取組みとなりそうです。

お取組みのハードルは多少高いですが、
容積率200%と容積率を大きく取れるため
将来的に建替え等もご検討頂けそうです。
※現に本件隣地には平成22年築の3階建マンションがございます。

なお、本件にてお取組みをされる場合
【金利2.9~3.3% 期間30年 ~80%融資】の
お取組みをご提案することが出来そうです。
※80%以上融資額を伸ばす場合要共同担保

上記以外のご融資のご提案も可能ですが、
お客様のご属性や資産背景によって、
ご提案させて頂く内容は異なりますので、

ご融資や物件の詳細をご希望の方は、
以下お問合わせフォームよりお気軽にお問合わせください。


最後までご覧頂きありがとうございました。

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