【中野区・利回り9%】税対策効果の見込めるアパート

2019/10/13

本日は中野区駅徒歩10分の立地で利回り9%の収益性
ご年収が高く税負担には税対策効果
も見込めるアパートをご紹介です。


おすすめポイント
☆節税効果◎ 年間「約685万円」の減価償却費が計上可能

☆中野区内・駅徒歩11分 都心へのアクセス良好
☆底値賃料にて利回り9%超 価格5,480万円



------------------物件概要--------------------
■所在地   :東京都中野区江古田4丁目
■交通    :西武新宿線「沼袋」駅 徒歩11分
       :都営大江戸線「新江古田」駅 徒歩14分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :88.74㎡(約26.84坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :150%
■建物面積  :①49.74㎡(約15.05坪)
       :②52.26㎡(約15.80坪)
■構造    :木造亜鉛メッキ鋼版葺2階建
■建築年月  :①昭和58年10月築(築36年) 
       :②昭和59年3月築(築35年)
■物件価格  :5,480万円
■想定家賃収入:494万円
■満室利回  :9.01%
■接道    :南側 公道 約5.3m
       :北東側 公道 約5.1m
■間取り   :1R×4戸 ×2棟(7戸/8戸稼働中)
※告知事項有り
※上記土地面積には隅切り部分:約2.57㎡が含まれております。
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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。



【エリア】
本物件は中野区江古田にある木造アパートでございます。
最寄り駅の西武新宿線「沼袋」駅は
「西武新宿」駅:乗車約11分、「大手町」駅:乗車約22分
でアクセス可能な立地でございます。


そして現在、西武新宿線沿線は一部、路線を地下化している計画が進んでおります。
戦前に開業した西武新宿線は踏切が多く、沼袋駅周辺も古い町並みが残っています。
そこで駅前環境改善の為に、今回の計画が進んでおり「沼袋駅」はその中心エリアです。
※完成イメージ図


西武新宿線沿線のエリアは、古くに発展していたこともあり、
開発の手がまだ届いていないエリアです。
今回の計画によっては今後開発エリアになるかもしれません。

収益物件サイト「健美家」にも取り上げられており、
「沼袋駅」が今後需要の高まるエリアと期待もされております。
<URL:https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/3492.html


【賃料】
周辺の相場賃料:約5.0万円
本物件の戸当たり賃料:約5.1万円


本物件は築30年を超えているため底値賃料圏に入っていると考えられ、
周辺の相場賃料を踏まえると運用中の大幅な賃料下落は考えづらいでしょう。

都心部へアクセスが良好なエリア安定した賃貸需要が見込め、
相場賃料かつ底値賃料である本物件は堅い運用が想定出来るのではないでしょうか。


【運用・税対策効果】
本物件の大きな特徴として減価償却を用いた税圧縮が見込める点がございます。
耐用年数の切れた木造アパート建物割合50%で調整可能のため、
単年当たり約685万円を計上することが可能です。

~想定プラン~
 *融資条件: 金利3.9%・期間30年・80%融資
 *所得税・住民税: 43%

税引き前の収支:約147万円税圧縮分:約161万円の節税効果が見込めるため
年間約308万円の税引き後収支が想定されます。※売価の約5.62%

※減価償却を用いたこの運用は脱税等ではございませんので、
5年目以降は税負担がかかり、また売却時には譲渡税(20%)が発生します。

高税率の所得税・住民税と、低税率の譲渡税の差を利用することで税払いを減らし
更に税払いのタイミングを先を送りすることがメリットでございます。

中野区で底値賃料圏にて利回り9%を超える収益性から安定したCFが見込め、
更に税圧縮効果による運用益が想定される本物件は
23区内の物件をお探しの方ご年収が高く税負担の重い方にオススメでございます。

売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、
融資・税圧縮効果のご相談等下記フォームよりお問い合わせください。


株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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