【建築プランもご用意】JR中央線/積算88%超/利回り8%/満室稼働中（6,300万円）

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの鈴木です。

本日はJR中央線沿線『荻窪』駅徒歩15分にて

▶積算価格≒物件価格の88％超
▶実勢土地値≧物件価格
▶利回り8%（※満室稼働中）
▶屋根防水工事実施 / 階段鉄部塗装工事実施 / 室内リフォーム

の「資産性・収益性」共に
高い水準の物件が出てまいりましたので
ご案内をさせて頂きます。

ご興味ある方は、以下詳細をご覧くださいませ。



--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地　　：杉並区荻窪2丁目
■交通　　　：JR中央線『荻窪』徒歩15分
■土地権利　：所有権
■土地面積　：144.49㎡(約43.7坪)
■都市計画　：市街化区域
■建ぺい率　：50%
■容積率　　：100%
■建物面積　：158.64㎡(約47.98坪)
■構造　　　：木造2階建
■建築年月　：昭和47年9月(築49年)
■物件価格　：6,300万円
■満室賃料　：504万円
■満室利回り：8%
■接道　　　：西 私道 約3.6m（※私道持分有り）
■間取り　　：1K×8戸
■稼働状況　：8/8戸
■備考　　　：セットバック有り(約2.14㎡)
------------------------------------------------------

なお、本件は築49年の旧耐震の物件の為、
『 現金 』または『 ノンバンク 』と
多少ハードルの高い物件ではございますが、

23区内/中央線沿線にて
「 ほぼ積算価格・土地値≧物件価格 」と
割安で物件を取得する事が可能であり、
土地のしっかりとした下支えもございますので
【 住宅用地としての売却 】
【 新築アパートの建替え 】等々、
出口までを想定していきやすい内容です。

より詳細な内容をご希望の方には、
” 出口の建築プラン ”も合わせて
ご提案が可能でございますので
合わせてお申し付けください。


《　JR中央線沿線「荻窪」駅徒歩圏内　》

まず本件の特徴として賃貸需要の高さが挙げられます。



本件最寄り『荻窪』駅につきましては、
 中央線 / 丸ノ内線 の2路線の利用が可能でして
新宿・東京・大手町等のターミナル駅へ
乗車1本でアクセス可能となっております。

そのため、都心部へお勤めのシングル層からの
賃貸需要を見込んでいくことができそうです。



また、同駅周辺につきましては、
タウンセブン・ルミネ荻窪等の商業施設や
飲食店、スーパー等が見受けられることから
生活環境についても申し分なさそうです。


《　資産性：積算価格/実勢土地値　》

ー 積算価格 ー


※土地面積はセットバック後の面積としております。

上記より本物件の積算価格は
【 約5,560万円 】となる試算でして、
物件価格：6,300万円に対し
88%超の割合となります。

23区内においては
「 積算価格 」と「 物件価格 」の乖離が生まれやすい中、
本件は『荻窪』駅徒歩圏内に位置しておりながら、
積算価格は物件価格に対し
“ 88%超 ”の割合と
稀有である事をご理解頂けるかと存じます。



ー 実勢土地値 ー




上記が本物件周辺エリアでの土地成約事例になります。

おおよその過去5年分の目安として
「 170万円/坪 」が
妥当な水準かと存じます。

上記価格で仮定をすると、
【 170万円/坪 × 約43.06坪 = 約7,320万円（※物件価格：6,480万円） 】
となる試算です。

「 土地のみ 」の資産性としても
しっかりとした下支えがある事は
ご理解頂ける内容ではないでしょうか。


《 直近で修繕済み ⇒ 建て替え 》

また本件についてては特に
“ 運用中の修繕リスク / 出口での想定プラン ”が
一番気になる点ではないでしょうか。

“ 修繕リスク ”の観点で鑑みると、直近で

■屋上防水工事実施済み
■階段鉄部塗装工事実施
■室内リフォーム工事済み

など一番大きく費用がかかりやすい
修繕関係実施済みなど
運用中の修繕リスクは比較的低く見積もれそうです。


また、現在“ 出口での想定プラン ”という事で
仮に本物件を新築アパートで建て直した際のプランも
合わせて試算をしている最中でございます。


（※画像はイメージです。）

ここまでのご説明でご興味お持ち頂けた方につきましては、
運用～出口のプランまで合わせて
ご提案をさせて頂きますので
個別にお問合せ下さい。


《　収支　》

冒頭にも記載をしておりますが、
建物自体は築49年を経過している旧耐震の物件の為、
「 ほぼ積算価格・土地値≧物件価格 」と
23区内の土地をかなり割安で取得することと同義となります。

仮に融資を利用した場合の収支が
以下の通りになります。


ー　想定収支　ー
▶金利3.3％/期間30年/80％融資

・満室想定賃料　：　504万円
・空室損・運営費：▲  95万円
・ローン返済　　：▲264万円
---------------------------------
・計　　　　　　：　233万円


上述の通りではございますが、
多少お取組みのハードルは高いものの
“ 将来的な建て替えも視野に
土地としての資産価値を鑑みる ”と
非常に良い内容の物件ではないでしょうか。

詳細資料をご希望の方は、
以下のメールアドレスまでお問合せ下さい。

本件に限らず、個別のご相談も承っておりますので
ご希望の方は以下のフォームよりお申込み下さいませ。

《　個別相談お申込みフォーム　》
https://apart-toushi.com/buy/#form


最後までご覧頂きありがとうございました。

担当：鈴木
Mail：suzuki.h@family-group.jp
Tel：070- 4579-4095