【建築プランもご用意】JR中央線/積算88%超/利回り8%/満室稼働中(6,300万円)
いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの鈴木です。
本日はJR中央線沿線『荻窪』駅徒歩15分にて
▶積算価格≒物件価格の88%超
▶実勢土地値≧物件価格
▶利回り8%(※満室稼働中)
▶屋根防水工事実施 / 階段鉄部塗装工事実施 / 室内リフォーム
の「資産性・収益性」共に
高い水準の物件が出てまいりましたので
ご案内をさせて頂きます。
ご興味ある方は、以下詳細をご覧くださいませ。
--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地 :杉並区荻窪2丁目
■交通 :JR中央線『荻窪』徒歩15分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :144.49㎡(約43.7坪)
■都市計画 :市街化区域
■建ぺい率 :50%
■容積率 :100%
■建物面積 :158.64㎡(約47.98坪)
■構造 :木造2階建
■建築年月 :昭和47年9月(築49年)
■物件価格 :6,300万円
■満室賃料 :504万円
■満室利回り:8%
■接道 :西 私道 約3.6m(※私道持分有り)
■間取り :1K×8戸
■稼働状況 :8/8戸
■備考 :セットバック有り(約2.14㎡)
------------------------------------------------------
なお、本件は築49年の旧耐震の物件の為、
『 現金 』または『 ノンバンク 』と
多少ハードルの高い物件ではございますが、
23区内/中央線沿線にて
「 ほぼ積算価格・土地値≧物件価格 」と
割安で物件を取得する事が可能であり、
土地のしっかりとした下支えもございますので
【 住宅用地としての売却 】
【 新築アパートの建替え 】等々、
出口までを想定していきやすい内容です。
より詳細な内容をご希望の方には、
” 出口の建築プラン ”も合わせて
ご提案が可能でございますので
合わせてお申し付けください。
《 JR中央線沿線「荻窪」駅徒歩圏内 》
まず本件の特徴として賃貸需要の高さが挙げられます。
本件最寄り『荻窪』駅につきましては、
中央線 / 丸ノ内線 の2路線の利用が可能でして
新宿・東京・大手町等のターミナル駅へ
乗車1本でアクセス可能となっております。
そのため、都心部へお勤めのシングル層からの
賃貸需要を見込んでいくことができそうです。
また、同駅周辺につきましては、
タウンセブン・ルミネ荻窪等の商業施設や
飲食店、スーパー等が見受けられることから
生活環境についても申し分なさそうです。
《 資産性:積算価格/実勢土地値 》
ー 積算価格 ー
※土地面積はセットバック後の面積としております。
上記より本物件の積算価格は
【 約5,560万円 】となる試算でして、
物件価格:6,300万円に対し
88%超の割合となります。
23区内においては
「 積算価格 」と「 物件価格 」の乖離が生まれやすい中、
本件は『荻窪』駅徒歩圏内に位置しておりながら、
積算価格は物件価格に対し
“ 88%超 ”の割合と
稀有である事をご理解頂けるかと存じます。
ー 実勢土地値 ー
上記が本物件周辺エリアでの土地成約事例になります。
おおよその過去5年分の目安として
「 170万円/坪 」が
妥当な水準かと存じます。
上記価格で仮定をすると、
【 170万円/坪 × 約43.06坪 = 約7,320万円(※物件価格:6,480万円) 】
となる試算です。
「 土地のみ 」の資産性としても
しっかりとした下支えがある事は
ご理解頂ける内容ではないでしょうか。
《 直近で修繕済み ⇒ 建て替え 》
また本件についてては特に
“ 運用中の修繕リスク / 出口での想定プラン ”が
一番気になる点ではないでしょうか。
“ 修繕リスク ”の観点で鑑みると、直近で
■屋上防水工事実施済み
■階段鉄部塗装工事実施
■室内リフォーム工事済み
など一番大きく費用がかかりやすい
修繕関係実施済みなど
運用中の修繕リスクは比較的低く見積もれそうです。
また、現在“ 出口での想定プラン ”という事で
仮に本物件を新築アパートで建て直した際のプランも
合わせて試算をしている最中でございます。
(※画像はイメージです。)
ここまでのご説明でご興味お持ち頂けた方につきましては、
運用~出口のプランまで合わせて
ご提案をさせて頂きますので
個別にお問合せ下さい。
《 収支 》
冒頭にも記載をしておりますが、
建物自体は築49年を経過している旧耐震の物件の為、
「 ほぼ積算価格・土地値≧物件価格 」と
23区内の土地をかなり割安で取得することと同義となります。
仮に融資を利用した場合の収支が
以下の通りになります。
ー 想定収支 ー
▶金利3.3%/期間30年/80%融資
・満室想定賃料 : 504万円
・空室損・運営費:▲ 95万円
・ローン返済 :▲264万円
---------------------------------
・計 : 233万円
上述の通りではございますが、
多少お取組みのハードルは高いものの
“ 将来的な建て替えも視野に
土地としての資産価値を鑑みる ”と
非常に良い内容の物件ではないでしょうか。
詳細資料をご希望の方は、
以下のメールアドレスまでお問合せ下さい。
本件に限らず、個別のご相談も承っておりますので
ご希望の方は以下のフォームよりお申込み下さいませ。
《 個別相談お申込みフォーム 》
https://apart-toushi.com/buy/#form
最後までご覧頂きありがとうございました。
担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095
物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。