【建築プランもご用意】JR中央線/積算88%超/利回り8%/満室稼働中(6,300万円)

2021/01/20

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの鈴木です。

本日はJR中央線沿線『荻窪』駅徒歩15分にて

▶積算価格≒物件価格の88%超
▶実勢土地値≧物件価格
▶利回り8%(※満室稼働中)
▶屋根防水工事実施 / 階段鉄部塗装工事実施 / 室内リフォーム

の「資産性・収益性」共に
高い水準の物件が出てまいりましたので
ご案内をさせて頂きます。

ご興味ある方は、以下詳細をご覧くださいませ。



--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :杉並区荻窪2丁目
■交通   :JR中央線『荻窪』徒歩15分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :144.49㎡(約43.7坪)
■都市計画 :市街化区域
■建ぺい率 :50%
■容積率  :100%
■建物面積 :158.64㎡(約47.98坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :昭和47年9月(築49年)
■物件価格 :6,300万円
■満室賃料 :504万円
■満室利回り8%
■接道   :西 私道 約3.6m(※私道持分有り)
■間取り  :1K×8戸
■稼働状況 :8/8戸
■備考   :セットバック有り(約2.14㎡)
------------------------------------------------------

なお、本件は築49年旧耐震の物件の為、
『 現金 』または『 ノンバンク 』と
多少ハードルの高い物件ではございますが、

23区内/中央線沿線にて
ほぼ積算価格・土地値≧物件価格 」と
割安で物件を取得する事が可能であり、
土地のしっかりとした下支えもございますので
住宅用地としての売却

新築アパートの建替え 等々、
出口までを想定していきやすい内容です。

より詳細な内容をご希望の方には、
” 出口の建築プラン ”も合わせて
ご提案が可能でございますので
合わせてお申し付けください。


《 JR中央線沿線「荻窪」駅徒歩圏内 》

まず本件の特徴として賃貸需要の高さが挙げられます。



本件最寄り『荻窪』駅につきましては、
 中央線 / 丸ノ内線 の2路線の利用が可能でして
新宿・東京・大手町等のターミナル駅へ
乗車1本でアクセス可能となっております。

そのため、都心部へお勤めのシングル層からの
賃貸需要を見込んでいくことができそうです。



また、同駅周辺につきましては、
タウンセブンルミネ荻窪等の商業施設や
飲食店、スーパー等が見受けられることから
生活環境についても申し分なさそうです。


《 資産性:積算価格/実勢土地値 》

積算価格


※土地面積はセットバック後の面積としております。

上記より本物件の積算価格は
約5,560万円 】となる試算でして、
物件価格:6,300万円に対し
88%超の割合となります。

23区内においては
「 積算価格 」と「 物件価格 」の乖離が生まれやすい中、
本件は『荻窪』駅徒歩圏内に位置しておりながら、
積算価格は物件価格に対し
“ 88%超 ”の割合と
稀有である事をご理解頂けるかと存じます。



実勢土地値




上記が本物件周辺エリアでの土地成約事例になります。

おおよその過去5年分の目安として
170万円/坪 」が
妥当な水準かと存じます。

上記価格で仮定をすると、
【 170万円/坪 × 約43.06坪 = 約7,320万円※物件価格:6,480万円
となる試算です。


「 土地のみ 」の資産性としても
しっかりとした下支えがある事は
ご理解頂ける内容ではないでしょうか。


《 直近で修繕済み ⇒ 建て替え 》

また本件についてては特に
運用中の修繕リスク / 出口での想定プラン ”が
一番気になる点ではないでしょうか。

修繕リスク の観点で鑑みると、直近で

■屋上防水工事実施済み
■階段鉄部塗装工事実施
■室内リフォーム工事済み

など一番大きく費用がかかりやすい
修繕関係実施済みなど
運用中の修繕リスクは比較的低く見積もれそうです。


また、現在“ 出口での想定プラン という事で
仮に本物件を新築アパートで建て直した際のプランも
合わせて試算をしている最中でございます。


(※画像はイメージです。)

ここまでのご説明でご興味お持ち頂けた方につきましては、
運用~出口のプランまで合わせて
ご提案をさせて頂きますので
個別にお問合せ下さい。


《 収支 》

冒頭にも記載をしておりますが、
建物自体は築49年を経過している旧耐震の物件の為、
ほぼ積算価格・土地値≧物件価格 」と
23区内の土地をかなり割安で取得することと同義となります。

仮に融資を利用した場合の収支が
以下の通りになります。


ー 想定収支 ー
▶金利3.3%/期間30年/80%融資

・満室想定賃料 : 504万円
・空室損・運営費:▲  95万円
・ローン返済  :▲264万円
---------------------------------
・計      : 233万円


上述の通りではございますが、
多少お取組みのハードルは高いものの
“ 将来的な建て替えも視野に
土地としての資産価値を鑑みる ”

非常に良い内容の物件ではないでしょうか。

詳細資料をご希望の方は、
以下のメールアドレスまでお問合せ下さい。

本件に限らず、個別のご相談も承っておりますので
ご希望の方は以下のフォームよりお申込み下さいませ。

《 個別相談お申込みフォーム 》
https://apart-toushi.com/buy/#form


最後までご覧頂きありがとうございました。

担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095

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