「新宿区」大久保駅徒歩7分/利回り7.5%超/修繕済み/満室稼働中物件

2019/10/02


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。


本日は、新宿区!利回り7.5%超物件のご紹介です。


JR中央・総武線「大久保」駅から徒歩7分
「東中野」駅からは徒歩9分に位置しております。

実勢土地値も物件価格程度まで見込め、
土地値の下支えもある物件です。

 

 

【 オススメポイント 】

 

新宿区!駅距離7分!利回り7.5%超!

約5年前に大規模修繕済み

物件価格≒実勢土地値

現在満室稼働中!

 


 


ご興味のある方は以下をご覧ください。

 

 

≪ 物件概要 ≫

◆所在地    :東京都新宿区北新宿3丁目
◆交通    :JR中央・総武線「大久保」駅 徒歩7分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :77.87㎡(約23.55坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建ぺい/容積 :60%/160%
◆建物面積  :69.82㎡(約21.12坪)
◆構造     :木造亜鉛メッキ鋼版葺2階建
◆建築年月  :昭和54年12月築(築40年)
◆物件価格  :5,180万円 
◆想定家賃収入:390万円
◆満室利回  :7.5%
◆接道    :東側 幅員2.2m
◆入居状況  :満室稼働中
◆間取り   :ワンルーム×6戸

※セットバック面積:5㎡前後

 


【 物件について 】

 

本物件は、JR中央・総武線「大久保」駅から徒歩7分、

JR中央・総武線「東中野」駅からは徒歩9分に位置しております。

 


エリアに関しての説明は不要かと思いますので、
割愛させていただきます。


本物件の最大の特徴は土地値の下支えがあることです。

 

一般流通機構で新宿区北新宿3丁目の土地の成約事例を
検索した結果が以下になります。

 

 

 


本物件は建ぺい率:60%、容積率:160%となっており、
同じ建ぺい率、容積率の物件でも坪240万円で成約しております。

 


道路付け、土地面積を踏まえて考えても本物件は
坪220万円程度が見込めると考えられます。

 

その場合、本物件の土地値は
坪220万円×有効敷地面積:22坪=4,840万円
程度が見込めそうです。

 

 

また、賃料設定に関しても相場賃料のため、
今後の賃料下落のリスクも低い物件となっております。


 

※スーモ賃料チェッカーでは相場賃料が5.7万円となっておりますが、
本物件の1部屋あたりの平均賃料は約5.4万円となっております。

 


本物件のエリアから考えても今後の資産下落や賃料下落は考えにくく
含み益が期待できる堅い投資になりそうです。

 

 


【 投資について 】

 

お客様のご属性によって以下の融資条件が検討できそうです。

 

金利:2.9~3.3% 期間:30年 融資額:~100%
共同担保として余力のある物件をお持ちのお客様

 


上記の融資条件で金利:2.9% 融資額:100%の場合、
以下の収支シミュレーションが検討できそうです。


満室想定賃料  :  390万円
空室損・運営費 :▲約 78万円
ローン返済   :▲約258万円
―――――――――――――――
税引前CF    : 約 54万円


キャッシュフローは潤沢とは言い難いですが、
長期譲渡になる6年後に売却する場合、
元本返済は約4,200万円まで進んでおります


冒頭でもご説明差し上げた通り、本物件は土地値の下支えがあり、
資産下落が起こりにくい物件となっているため、
元本の返済分が含み益として考えられます

 

 

キャッシュフローが潤沢に期待できる物件ではございませんが、
エリアや賃貸付けのリスクがほぼなく、
残債の少ないご自宅を持っている方
使う予定のない自己資金を持っていらっしゃる方
資産を増やしていきたい方にお勧めの物件です。

 


本日も最後までご覧いただきありがとうございます。

 

ご興味がある方は以下よりお問合せください。

 


担当:ファミリーエージェント 森 遥香
Mobile:070-4579-4089
Email :mori@family-group.jp

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