【大宮エリア】利回り9.78%相当!2,000万円台×土地値アパート

2020/04/23

本日は、県内屈指のターミナル駅「大宮駅」エリアにて
利回り9.78%相当×満室稼働中の土地値アパートをご紹介です。


2,000万円台という流動性の高い価格帯で
土地値の下支えが見込めるため、
出口を見据えた堅い運用が期待されます。


~おすすめポイント~
☆資産性良好!
実勢土地値≒売買価格
☆底値賃料×利回り9.78%相当×満室稼働中!
 →更なる収益性改善の可能性アリ
☆仲介手数料不要・登記費用売主負担
 →購入時諸費用 約50万円




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《物品詳細》
■場所    :埼玉県さいたま市見沼区
■交通    :JR京浜東北線「大宮」駅バス10分
■土地権利  :所有権
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい容積率:50%/100%
■土地面積  :136.81㎡(約41.39坪)※セットバック面積確認中
■都市計画  :市街化区域
■建物面積  :129.2㎡(約39.08坪)
■構造     :木造スレート葺き2階建て
■建築年月  :1989年7月(築31年)
■物件価格  :2,180万円
■想定年間賃料:約200万円
■満室利回り :9.19%→9.78%相当
        ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■間取り   :1DK×2戸/2DK×2戸(満室稼働中
■接道    :南東側 公道 幅員約3.64m
■その他   :告知事項有り

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/不動産会社への問い合わ合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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・エリア 


本物件の最寄りは埼玉県屈指のターミナル駅「大宮」駅としておりまして
関東圏内各方面へのアクセスも良好なエリアです。

また駅構内に「ルミネ」や「エキュート」などの大型商業施設が直結しているほか、
周辺には「大宮アルシェ」や「そごう」などの大きなショッピング施設がございます。




ターミナル駅を最寄り駅とする交通の利便性に加え、
駅前の商業施設や物件周辺の住環境も踏まえると
駅距離はございますが、一定の賃貸需要が想定されるのではないでしょうか。


・資産性 

本物件の特徴として
売買価格に近い実勢土地値 】が見込める点でございます。



周辺の取引事例としては、
坪45~55万円で取引されておりました。

仮に、本地の土地値を坪50万とした場合、
 約41坪 × 50万円 ≒ 約2,050万円
上記が試算されるため、売価2,130万円に近い値といえるのではないでしょうか。

利回り9%を超える収益性に加えて、
土地としての資産性も見込めるため
出口で値崩れしにくい運用が想定されるのではないでしょうか。




・賃料設定 


上記は本物件のレントロールでござますが、
101号室に関しては”告知事項有り”で入居されているため、
現状32,000円での
入居になっております。

周辺の賃料相場を調べると、
約4.6万円程度となっておりますので、
今後、退去が発生した際はこの水準に近づけて募集が出来そうです。




そして、他の部屋は相場通りの賃料設定と言えそうですので、
底値賃料圏に入っていることを加味すると、
今後も同程度の賃料収入が見込めそうです。

そこで、各部屋45,000円(共益費込み)で試算すると
 45,000円×4部屋×12カ月=216万円/年
⇒物件価格:2,180万円÷216万円=利回り約10%

引き直して利回り約10%
のポテンシャルが試算されます。


底値賃料圏で満室稼働中のため
安定したCFが見込みやすい物件ではないでしょうか。


・収支/運用について 

本物件の融資としては以下の条件に当てはまる方ですと
《 金利3% 期間24年 90%融資 》でご紹介出来そうです。
 *ご年収 700万円~
 *金融資産 800万円~
 *お借り入れの少ない方

・収支シミュレーション
年間満室賃料: 約200万円
空室損運営費:▲約 46万円(23%想定)
ローン返済額:▲約114万円
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年間収入 :  約 40万円(税前)


融資期間が短いこともあり、CFはそれ程潤沢と言えませんが、
本物件は売却時に値崩れしにくいことが想定されるため、
元本返済分を純資産の増加」として見込みやすい点がございます。


そこで、6年間の運用を想定すると
CF 6年累計  : 約 240万円
売価ー残債  : 約 457万円
購入時自己資金:▲約 270万円
売却時諸費用 :▲約   82万円(4%想定)
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    合計 :  約 345万円

購入時の投下資金や売却費用を引いて、
約345万円の純資産の増加(税前)が見込めます。


本物件は仲介手数料不要・登記費用売主負担のため、
通常「約160万円」かかる諸費用が「約50万円」に圧縮可能です。
そのため、投下資金を少なく純資産を増加させていく
投資効率の高い運用が期待されます。


底値賃料圏で運営される安定したCFに加え、
土地値の下支えにより元本返済を含み益として見込める本件は
1棟目をお考えの方などにお取り組みしやすい物件ではないでしょうか。


レントロール等の詳細資料が欲しい方、
融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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