【表参道】青山通りに面する1棟ビル「相続税対策をお考えのお客様必見！」

 

 

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。


本日は市場に出回ることがない、

港区北青山3丁目「青山通りに面する」物件のご紹介です。

一般流通機構で確認できる内容にはなりますが、

港区北青山3丁目では昭和40年～平成31年にかけて

土地の売買成約事例は4件のみとなっております。



土地総合情報システムでも土地の取引が確認できず、

滅多に市場に出回らない希少性の高さが伺える物件となっております。

 

また、本物件は相続税対策をお考えの方にお勧めの物件です。

本物件を現金で購入された場合、お客様によっては2億8,100万円の
節税効果が期待できます。



物件の詳細は以下をご覧ください。



【　物件概要　】
◆所在地　 　 ：港区北青山3丁目
◆交通　　　　：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩3分
：東京メトロ半蔵門線「表参道」駅　徒歩6分
◆土地権利　　：所有権
◆土地面積　　：40.49㎡（約12.25坪）
◆都市計画　　：市街化区域
◆建ぺい/容積 ：80％/700％
◆建物面積　　：147.06㎡（約44.48坪）
◆構造 　 　：鉄筋コンクリート造鉄骨造陸屋根5階建
◆建築年月　　：昭和38年6月築（築56年）
◆物件価格　　：75,000万円　
◆想定家賃収入：3,055.2万円
◆満室利回　　：4.07％
◆接道　　　　：南東側の幅員約40mの公道に接道（青山通り）
：南西側の幅員約4mの私道に接道
◆入居状況　　：外資系企業にて一括借り上げ中！

※5階部分増築有

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡／近隣への聞き込み／他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。




【　物件について　】

本物件は青山通りに面している好立地となっております。

立地に関しては特に述べる必要はないかと思いますので、
割愛させていただきます。



今回の物件の魅力としては以下になります。

1．外装の修繕を行っていること

今回売主様で外壁の修繕、中をスケルトン状態にして、
インフラ設備を整えるなどの大規模な修繕を行っております。

費用に関しても1,600万円程度をかけて修繕を行っており、
建物内の給水設備も新設しております。

そのため、旧耐震ではございますが、
メンテナンスが行われている物件ですので、
今後も運用が可能な物件かと思います。


2．外資系の会社が一括契約を行っていること

2019年6月から外資系の飲食店会社が本物件の一括借り上げを
行っております。

契約期間は5年間となっており、
管理費、水光熱費等の費用は全てテナント負担と
オーナー様にとっては運用がしやすい物件かと思います。

 

また、赤坂・青山・六本木エリアでは、2009年から2018年にかけて
空室率は低く、坪単価は上昇しております。

※オフィスリポート東京参照

本物件が青山通りに面していることからも
今後、空室が出た際も店舗の需要があり、賃貸付けはしやすいと
考えられそうです。





【　投資内容について　】

今回の物件は
1．相続対策をお考えの方や、
2．使う予定のない預貯金を銀行に預けている方
にお勧めの物件です。


1．相続対策をお考えの方

相続税対策のイメージは以下になります。





上記のように約2億円節税ができたと仮定すると、
本物件を5.5億円で取得したと考えることができるかと思います。

その場合の利回りは、
3,055.2万円÷55,000万円＝5.55％となります。


青山通に面している物件で上記のような利回りの物件は
ほぼなく、価格帯も小さいため、流動性も比較的高いと言えるのではないでしょうか。


上記のように、本物件は、
相続税対策をお考えの方にお勧めの物件となっております。

2．使う予定のない預貯金を銀行に預けている方

使う予定のない預貯金を銀行に預けている方も
銀行の利息よりも本物件の利回りの方が高いことが考えられるため、
本物件の購入に充てられるということもよろしいかと思います。

‌
銀行の場合、預金につく利息は高くても0.5％程度かと思いますが、
本物件を購入された場合、キャップレートで3.7％の収入となりそうです。

それぞれの簡易的なシミュレーションは以下になります。

上記のように、使われる予定のない預貯金を銀行に預けている方の場合、
銀行に預けていても年間375万円しか資産が増えていきませんが、
本物件を購入された場合、年間2,779万円程度資産が増えていくのが分かると思います。

 

不動産購入の場合、ある程度のリスクは伴いますが、
7倍超の資産増加と本物件の立地を考えると
そこまで大きなリスクがあるとは言い難い上で、上記の7倍超という数値は
かなり良い数値と言えるのではないでしょうか。

価格帯が7億円台と購入するためのハードルは少々高いですが、
購入できる方にはチャンスでもある物件かと思います。


本物件は賃貸付けがほぼ問題ないと言っていいレベルの立地に位置し、
比較的物件のロットも小さく、戸数も1戸のため建て替えの計画も立てやすいため、
活用方法の選択肢が多い物件です。

相続税対策をお考えの方や、使う予定のない預貯金を銀行に預けている方、

その他ご興味がある方は以下よりお問合せください。




本日も最後までご覧いただきありがとうございます。



担当：ファミリーエージェント　森　遥香

Mobile：070-4579-4089

Email ：mori@family-group.jp