【 築5年×利回り約8%×積算割合約77% 】1棟AP

2020/12/11

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ファミリーエージェント田頭です。

 

本日ご紹介致します物件は
【 築5年×利回り約8%×積算割合約77% 】1棟APです。

 


 

 

ーーーーーーー物件概要ーーーーーーー
◆所在地  :市川市本北方2丁目
◆交通   :京成本線「鬼越」駅 徒歩17分
◆土地権利 :所有権
◆土地面積 :456.93㎡(138.22坪)
◆都市計画 :市街化区域
◆建物面積 :423.14㎡(約127.99坪)
◆構造   :木造2階建×2棟
◆建築年月 :平成27年3月(築5年)
◆物件価格 :15,300万円
◆想定賃収 :約1225.2万円
◆満室利回 :約8%
◆接道   :南東側 公道 約8m
◆間取り  :1K×6戸、1DK×10戸

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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▼積算評価について

 

本物件は築5年にも関わらず、
積算評価が高くなっております。

 

 

 

土地積算:約7,080万円
(前面路線価:15.5万円/㎡、敷地面積:約456㎡)
建物積算:約4,787万円
(再調達価格:約15万円/㎡、残存年数:16年計算)
合計積算:約11,860万円

 

と、売買価格の約77%の積算評価が見込めます。

 

 

新築や築浅の物件については、
評価額と売価の乖離が大きく、
B/Sの面で不利になってしまうことが多いですが、
本物件については築5年にも関わらず、
積算割合が約77%と評価が高いため、
比較的評価毀損を小さく見込める内容ではないでしょうか。

 

 


▼収益性について

 

本物件は利回り約8%と高い収益性となっております。

 

※本物件の平均戸当たり賃料

①約21~22㎡の1Kタイプ
②約28~31㎡の1DKタイプ

 

賃料につきまして、
築15年までの賃料相場と比べたにも関わらず、
相場賃料よりも低い賃料設定となっております。

 

新築の物件の留意点として、
「新築プレミアム」と呼ばれる高い賃料設定で
入居募集・入居が決まっている場合があり、
賃料下落とそれに伴う資産下落
がリスクとして取り上げられることが多いです。

 

しかし、本物件については
上記より割安な賃料設定となっており、
今後の賃料下落リスクが低い物件と言えそうです。

 

賃料下落リスクが低いにも関わらず、
利回り約8%とCFが期待出来そうです。

 

 

▼賃貸付けについて

 

本物件は京成本線「鬼越」駅から
徒歩17分に位置しております。

 

本物件から自転車でおおよそ~10分程度で、
都営新宿線の始発駅「本八幡」駅や
「京成八幡」駅も利用可能な立地で御座います。

 

 

駅距離は多少あるものの、
自転車置き場が設置されていることや、
「鬼越」駅、「本八幡」駅にも駐輪場があり、
自転車でのアクセスがしやすくなっております。

 

 

また、上図の様に都内ターミナル駅に30分程度で
アクセスが可能なため、
周辺の就業者から、
都内へ通う学生、社会人まで、
幅広い賃貸需要が取り込めそうです。

 

上記にも記載させて頂きました通り、
【賃貸需要が見込める+賃料も割安な設定】のため、
賃貸が見込みやすい内容と言えるのではないでしょうか。

 


本物件は築5年にも関わらず、
積算評価が約77%、利回り約8%と
資産性・収益性が高い物件となっております。

 

長期運用をお考えの方や
買い増しをお考えの方にも是非ご検討頂きたい物件です。

 

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