『大田区/駅徒歩3分にて利回り約8%!』満室稼働中/公道接道/積算合計で売買価格の約70% 11,700万円 一棟マンション

2020/02/11

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリ―エージェントの鈴木です。

希少価値大!!!
23区内(大田区)にて駅徒歩3分!
利回り約8%のS造物件が出てまいりましたので
ご案内させて頂きます。

このエリア内でここまで「駅近」の物件という内容に加え、
利回り約8%(満室稼働中)+積算合計で約8,000万円(売買価格の約70%)】と
本件が割安な内容である事はお分かり頂けるのではないでしょうか。

詳細は以下をご覧下さい。

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《物件詳細》

■所在地  :大田区千鳥2丁目
■交通①  東急多摩川線「武蔵新田」駅徒歩3分
■交通②  :東急池上線「千鳥町」駅徒歩8分
■土地権利 :所有権

■用途地域 :準工業地域
■建ぺい率
/容積率:60%/ 200%
■土地面積 :196.52㎡(約59.44坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :249.22㎡(約75.38坪)
■構造   :鉄骨造3階建て
■建築年月 :平成元年5月築(築32年)
■物件価格 :11,700万円 
■想定家賃年収
約931万円
■満室利回り:7.91%
■間取り  
:1K×14戸
■接道   :東側 公道 幅員約8m
■路線価  :40万円/㎡

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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①エリア



本物件については冒頭にも記載をさせて頂いた通り

東急多摩川線「武蔵新田」から徒歩3分
東急池上線「千鳥町」駅から徒歩8分

と2駅2沿線から10分圏内で
周辺駅へのアクセス良好な立地とでしょう。

駅自体は複数路線が乗り入れている等ではございませんが、
23区内の「大田区内」のエリアで
需要が一定層存在するのは想像に難くないかと存じます。





実際に、今現況満室稼働中”(1K×14戸)”
まさに現在の物件稼働状況が
需要の高さを物語っている内容ではないでしょうか。


また賃貸を決める上で非常に重要な「賃料」に目を向けると
【 本件の相場賃料:約5.5万円 】に対し
周辺相場と比較しても
ほぼ底値賃料に近しい価格付けと見受けられます。





※直近5年間の賃貸の成約事例

さらに実際の直近5年の成約事例を鑑みると
本件とほぼ同様のタイプの条件で
賃料:約5.5万円での成約事例がある事は
より説得力のある内容とご理解頂けるのではないでしょうか。


➁積算価格



”都心好立地”の物件に関しては
売買価格と物件評価の乖離がある事が散見されますが
本件に関してはエリア感もさることながら
「売買価格」に対し「積算評価が物件価格の約70%(約8,000万円)」
出ている試算となっております。


~机上積算評価~
・土地積算:196.52㎡×40万円/㎡=約7,800万円
・建物積算:249.22㎡×18万円×2÷34=約260万円
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・計   :約8,060万円物件価格:11,700万円に対し約70%


内、土地積算のみで約7,800万円
駅距離等々を鑑みても、今後の資産下落幅も少ない物件ではないでしょうか。


③土地形状



23区内で駅近の物件となりますと
土地形状に難があるパターンが多くございますが
本件は【東側公道幅員約8m】に間口も広く接道しており
接道状況も問題ないでしょう。


本件のような内容の物件については
非常に足が早くなる傾向にございますので
お早目のご検討をお願い致します。


詳細は下記ご連絡先までお問い合わせください。

物件の詳細な収支運用について、
融資条件等についても
ご相談を承っておりますので
お気軽にご相談下さい。


最後までご覧頂きありがとうございました。

担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095




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