【23区×利回り9.2%×土地値!】東西線「葛西」駅最寄りの木造1棟アパート

2020/06/10

いつもご覧いただきありがとうございます。

☆23区内で満室想定利回り9.2%!

☆東西線「葛西」駅徒歩10分!

☆物件価格≒実勢土地値!

 

本物件は、23区内、葛西駅徒歩10分という好立地ながら

利回り9.2%物件価格≒土地値という

資産性と収益性を両立した物件でございます。

 

-----------------物件概要--------------------

■所在地   :東京都江戸川区東葛西2丁目

■交通    :東京メトロ線「葛西」駅 徒歩10分

■土地権利  :所有権

■土地面積  :125.15㎡(約37.85坪)

■都市計画  :市街化区域

■用途地域  :第一種中高層住居地域

■建ぺい率  :60

■容積率   :150

■建物面積  :168.56㎡(約50.98坪)

■構造    :木造スレート葺2階建

■建築年月  :昭和61年8月築

■物件価格  :7,000万円

■想定賃収  :約648万円

■満室利回り :約9.2%

■接道    :公道 約6m

■間取り   :1K×12

■その他    :建蔽率超過

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは

情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


 

【エリア/アクセス】

本物件最寄りの東京メトロ東西線「葛西」駅

平均乗降客数が10万人/日を超える駅でございます。

本物件からは

日本橋へ14分

大手町へ16分

でアクセスすることができます。

都心への勤務者が入居付けのターゲットとなりそうです

【賃料設定】

本物件のエリアの平均賃料は、約5.3万円でございます。

本物件の平均賃料は約4.5万円ですので、本物件賃料<相場賃料ということになります。

このため、賃料下落のリスクは低いかと存じます

cf SUUMO賃貸経営サポート

 

また、本物件は築34年のシングル向けのアパートですので

賃料が底値圏に入っております

そのため、今後もこの賃料を維持できる可能性が高いのではないでしょうか。

 

 

【資産性】

本物件の土地は、

公道約6mに接道する整形地でございます。

 

類似物件が180万円/坪で取引されていますので、

本物件の坪単価は180万円/坪と考えられます。

すなわち、実勢価格は約6,800万円(物件価格の約97%)ということになります。

cf 土地総合情報システム

 

【融資/収益性】

ご属性次第では、

『金利2.9%、融資期間30年、融資割合80%』

がご検討いただけます。

 

<収支シミュレーション>

本物件は税前CF約226万円が期待できます。

また、給与所得と不動産所得を損益通算したものが課税所得となりますので、

建物割合を調整できた場合は

減価償却によって不動産所得を赤字計上することで税金圧縮効果も期待できます

 

仮に年収2,000万円の方が本物件を建物割合40%で購入した場合、

不動産所得の会計上の損益は約▲259万円となり、

税効果約111万円が加算された約337万円が税引き後のCFとして期待できます

 

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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