【23区×土地積算8割超!】2017年外壁修繕実施済み!

2020/06/01

 

おすすめポイント

 

・土地積算価格7,336万円、物件価格の8割超!

・2017年に外壁修繕工事実施済み!

物件から東京駅まで約35分!

・ファミリー向け2DKアパート!満室稼働中!

 

 

 

------------------物件概要--------------------

 

■所在地    :東京都江戸川区北篠崎2丁目
■交通     :都営新宿線「篠崎」駅 バス13分  JR総武線「小岩」駅 バス14分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :341.22㎡(約103.2坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率   :60%
■容積率    :150% 
■建物面積   :258.36㎡(約78.2坪)
■構造        :軽量鉄骨造 2階建
■建築年月      :1990年1月
■物件価格   :8,800万円
■想定家賃収入 :約691万円
■満室利回り  :約7.85%
■接道     :北西側 42条1項1号 
■間取り    :2DK×8戸 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 

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【アクセス】

本件最寄り駅の篠崎駅は、1日の平均乗降客数が4を超える駅です

また、小岩駅は、1日の平均乗降客数が6.6万人となっております

2駅合計は10万人を超える駅となっております。

 

 

篠崎駅のアクセスは以下のようになっております。

大手町まで25分、また、新宿までダイレクトで28分でアクセスが可能です。

 

 

 

また、小岩駅からは、東京駅まで最短21分でアクセスできます。

本物件からですと、ドア・ツー・ドアで東京駅まで35分ということになります

このようなアクセス情報を鑑みると、地元の方はもとより、都内への勤務者も入居付けのメインターゲットとすることができますので、需要の母数は多いのではないでしょうか。

 

 

 

【周辺環境】

徒歩圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストアなどが多数あり、商業施設が充実しております

生活必需品を揃えやすく住居に適しているため、賃貸需要も高いのではないでしょうか(現在満室稼働中)。

 

また、本物件のすぐ近くには篠崎公園があり、緑豊かな立地となっております。

 

 

 

【賃収入】

本物件は現在満室で稼働中でございます。駐車場については、2/4台が稼働中となっております。

本物件の周辺物件を参照しますと、平均賃料は0.21万/平米と想定されます。

本物件は32平米/戸のため、相場賃料は6.7万となります。

本物件の現況賃料は平均6.6万円/戸なので、ほぼ相場通りとなっており、賃料下落のリスクは低いかと存じます。

また、2017年に外壁修繕工事が実施されていますので、築古物件のためにメンテナンス費用を懸念されている方でも、安心して購入できるのではないでしょうか。

 

 

 

【収益性】

本物件は積算価格が物件価格の83%と高いことから、融資は金利2.75%融資期間30年融資割合90%を利用できる可能性があります

<シミュレーション>
上記の融資で運用した場合の収支シミュレーションは以下のようになります。

・満室想定賃料  :約691万円
・空室損/運営費   :▲約136万円(賃収の約20%計算)
・ローン返済   :▲約388万円
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・税前CF       :約167万円

 

 

また、不動産所得は給与所得に合算されるため、不動産所得の会計上の収支を赤字にすることで税負担を軽減することができます。

 

本物件は築年数が耐用年数を超える物件のため、償却年数を5年でとることができ、1年あたりの減価償却費は約704万円となります。

仮に年収2,000万円、建物割合40%でシミュレーションいたしますと、会計上の損益は約▲235万円となり、約101万の税圧縮効果が期待できます(所得税33%、住民税10%と想定)。

税引き後のキャッシュフローは概算で167万+101万=約268万となります。

 

 

ご興味がございましたら、お気軽にご連絡ください。
よろしくお願いいたします。

 

 

 

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