物件①:横浜市1棟アパート 3,510万円

2020/02/29




------------------物件概要--------------------
■所在  :横浜市金沢区長浜2丁目
■交通  :京急線「能見台」駅
      徒歩15分
■権利  :所有権
■土地  :342.94㎡(約103.74坪)
■都市計画:市街化区域
■建ぺい :40%
■容積  :80%
■建物  :194.4㎡(約58.81坪)
■構造  :軽量鉄骨造2階建
■建築  :昭和59年3月(築35年)
■物件価格:3,510万円
■想定家賃:約270万円
■満室利回:約7.69%
※仲介手数料不要、登記費用売主負担の為、
利回り約8.23%相当!
■接道  :北西側の幅員約5.5mの公道に接道
■間取り :3DK×4戸
■稼働  :現在満室稼働中!
※公簿売買、境界非明示、管理条件付き
※積水ハウス施工

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 本物件のポイント 】

①エリアの賃貸需要との親和性◎

本物件は、
京急線「能見台」駅から徒歩約15分に位置しております。



周辺には、従業者数80万人超
「京浜工業地帯」が広がっており、
外国人労働者数も年々増加しているエリアでございます。




製造業に従事している方の平均年収から考えた時に、
本物件の様に、賃料が底値に近い
中古のアパートとの親和性も高いのではないでしょうか。



②底値賃料で賃貸付け◎

本物件の平均賃料は、
平均約5.6万円/戸でございます。
(築35年、約48㎡)

周辺の類似物件について、
募集賃料平均は、約8.2万円/戸
成約賃料平均は、約7.3万円/戸
でございますので、本物件の賃料は
底値に近いことが分かります。




駅距離、設備、築年数・・・など
入居を決める際のポイントはいくつかございますが、
最も決め手となるのは「賃料」でございますので、
今後の入居付けも良好であることが伺えます。

③大規模修繕工事実施予定

本物件は、売主負担にて
「屋根・鉄部・外壁」
大規模修繕実施予定でございます。



上記の様に、大規模修繕の目安は
10年前後に1回と言われておりますので、
長期譲渡に移るタイミングでの売却を
ご想定の場合であれば、
運用中の修繕費によるキャッシュアウトリスクは小さく見込めます。

④土地値・土地評価≧販売価格

本物件の最大の魅力として、
「資産性の高さ」が挙げられます。




上記の様に、
販売価格を大幅に上回る土地値・評価額
が期待できますので、出口で値崩れしづらく、
土地としての売却を想定した時も、
解体費・退去費用などを考慮しても
物件価格が土地値であると言えるのではないでしょうか。


【 まとめ 】

上記の通り、本物件は、

・エリアの賃貸需要との親和性◎
・大規模修繕予定で建物状態良好
・土地値の下支えあり、資産性◎

の物件でございます。

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