【練馬区×土地値割合約9割】高い税金にお悩みの方に税圧縮効果が期待できる1棟アパート

2019/10/16


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日は、契約解除により再度ご紹介が可能となりました、
【高所得者向けの税圧縮効果の高い】
1棟アパートのご紹介です。



本物件は、西武池袋線「中村橋」駅から徒歩11分に位置し、
実勢土地値が販売価格の約93%と大きく出ている為、
土地値の下支えがあることから、出口まで見据えやすい物件です。

H29年に大規模修繕済みであり、今後の修繕費リスクが小さいことも加味すると
割安感のある物件と言えるのではないでしょうか。

ご興味がございましたら、是非下記をご覧ください。


≪お問い合わせはこちら≫
担当者:ファミリーエージェント 平井 孝侑
Mobile:070-4565-9994
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------------------物件概要--------------------
■所在地   :東京都練馬区貫井5丁目
■交通    :西武池袋線「中村橋」駅 徒歩11分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :247.96㎡(約75.01坪)
■有効宅地  :231.08㎡(約69.9坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種住居地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :178.2平米(約53.90坪)
■構造    :木造スレート葺き2階建て
■建築年月  :昭和61年9月築
■物件価格  :9,680万円
■想定家賃収入:691.2万円
■満室利回  :7.14% (約7.5%相当)※仲介手数料不要・登記費用売主負担の為
■接道    :北側 公道 約3.36m /東側 公道 約7.3m 
■間取り   :1R×10戸(満室稼働中

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 本物件について 】

本物件の特徴といたしましては、

「実勢土地値割合・大規模修繕実施済み・税圧縮効果大」

上記3点が挙げられます。

【実勢土地値】


↑土地総合情報システム参照


↑測量図面参照

上図で示す成約事例と土地条件の良さから、
仮に、本物件の土地値を130万円/坪とすると、
本物件の有効宅地面積は69.9坪の為、

130万円×69.9坪=9,087万円

販売価格9,680万円に対して、約93%の土地値が想定されます。

土地値の下支えから、大きく価格を落とすことなく、
売却出口を見込みやすい物件となっております。

【大規模修繕実施済み】

本物件はH29年に外壁・屋根塗装などの大規模修繕を実施しております。



築年数が古い木造アパートでは、修繕リスクが取り上げられることが多いですが、
大規模修繕により今後の修繕費が抑えられ、
キャッシュアウトの少ない安定した運用が見込めそうです。

【税圧縮効果】

表題にも記載しておりますが、
本物件は、高所得者の方向けに、
減価償却を利用した高い税圧縮効果が期待できる物件となっております。

1棟アパートの売買における土地と建物の価格按分については、
固定資産税評価額で按分されることが一般的ですが、
本物件につきましては、「土地:建物=6:4」で売主側と調整ができておりますので、
年間約968万円を減価償却費として計上できます。


【 融資・運用について 】

お客様のご属性に依っては以下の融資条件が想定できます。
金利2.9% 融資期間30年 ~100%ローン
※共同担保必須



上記の試算ですと、
税引き前のCFは潤沢とは言い難いですが、税圧縮分を考慮すると、
年間で約333.1万円の税引き後CFが検討可能です。

さらに、本物件は【仲介手数料不要・登記費用売主負担】となっておりますので、
自己資金を抑えたお取り組みから、
投下した自己資金を1年足らずで回収することも検討可能です。

※お客様のご状況に合わせた収支シミュレーションのご用意もございますので、
 お気軽にお問い合わせください。


本物件は、好立地で土地値が大きいという資産性の高さに加え
大規模修繕済みで安定した運用が見込める物件です。

また、高所得者の方には、高い税圧縮メリットが期待できる物件であり、
「ご年収が高い方(目安:ご年収2,500万円~)」「高い税金にお悩みの方」
にオススメの物件となっております。


なお、お客様のご属性、お取り組みの方法等によって、
今回ご紹介させていただいている融資条件など、
投資の内容は大きく変わってまいります。

今回の記事ではご紹介しきれない点が多くございますので、
ご興味のある方におかれましては、
個別にご対応をさせて頂きますので、
下記よりお問合せください。

ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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