【JR京浜東北線】駅徒歩10分×利回り7.8%!税効果を見込める一棟AP!| 担 当:霜 田

2021/07/27





《 おすすめポイント 》
◆京浜東北線「蒲田」駅徒歩10分!
◆利回り約7.8%!
◆建物割合調整可能!
◆外装塗装済み!


いつもメールをご覧頂きまして
ありがとうございます。

現在の市況の中で、

 23区内×駅徒歩10分 

と好立地ながらも

 利回り7%後半 

と稀少性の高い案件です。

ご年収が高く税負担が重たくなってしまっている方、
ぜひともご検討くださいませ。

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■所在地   :東京都大田区蒲田本町2丁目
■交通    : JR京浜東北線「蒲田」駅徒歩10分 
■土地権利  :所有権
■土地面積  :125.81㎡(約38.05坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  : 準工業地域 
■建ぺい率  :80%
■容積率   :300%
■建物面積  :169.92㎡(約51.40坪)
■構造    :軽量鉄骨造3階建
■建築年月  :平成3年8月(築30年)
■物件価格  :12,000万円
■満室想定収入:約937万円
■満室利回り : 約7.8% 
■接道    :私道 幅員約4m
■間取り   :1R×15戸 (満室稼働中)
■その他   :告知事項あり
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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 ■エリア×賃料設定■ 
 ⇒賃貸ニーズ◎ 



■エリア■

本件は、
京浜東北線「蒲田」駅徒歩10分
京浜急行「京急蒲田」駅徒歩10分
2路線2駅利用圏内にございます。



一日平均乗降客数は、
京浜東北線のみで約20万人超
と、利用者が多く、
賃貸需要に期待ができそうです。

また、両路線については、
品川駅や渋谷駅など、
23区内主要駅まで容易にアクセスができ、
利便性に優れております。




■賃料設定■

本件では、
賃料:約5.2万円/戸
ですが、
同等スペックの物件での成約事例では、
約5.5万円/戸
となっております。



周辺相場と同等
あるいは
割安な賃料設定
と考えられ、
収益性の下落幅を低く見積もっていけそうです。



 ■外装塗装済×税効果■ 
 ⇒収益性◎ 

■修繕履歴■

税効果を狙っていける
耐用年数超の中古物件では、
一定のメンテナンス費用
を見込んでいくことが欠かせません。

ただ、本件では、
【 外壁塗装 】
と直近で大規模なメンテナンスを行っており、
突発的な修繕コスト
が生じにくいと考えられそうです。


■税効果■

本件では、
【建物割合調整可能】
と伺っております。


仮に、

課税所得:1,800万円~
⇒住民税・所得税率:50%

の方が

建物割合:50%

に調整しお取組みいただいた場合、

減価償却費:約1,200万円/年

を帳簿上収支に赤字計上可能です。


なお、融資条件については、
《金利:2.45% 期間:25年~ 融資額:80%~》
を検討していけそうです。
※近日ご紹介開始予定の新規融資パッケージにより、
お客様のご状況によって、最大フルローンの可能性も出てきそうです。



◎賃貸需要が見込める立地

で安定したCFを回収しながら、

◎税効果

により手元資金を回収していくことで、

次なる投資規模拡大に向けての資金回収
を進めていかれてみてはいかがでしょうか。

なお、想定融資条件、今後のお取組みの方針に関しては、
お客様のご状況に合わせてご提案させていただきます。
個別にて詳細なご相談をご希望の方は、
下記フォームよりお気軽にお問い合わせくださいませ。

本日も最後までご覧頂き、
ありがとうございました。

担 当:霜田
メール:yuki.shimoda@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/yuki.shimoda@family-group.jp

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