【23区内好立地の1棟アパート】利回り約9%×土地値割合9割超×満室稼働中!

2019/12/16


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日は、23区内で駅徒歩7分という好立地で、

【利回り約9%で土地値割合9割超】

1棟アパートのご紹介です。



【賃貸需要・収益性・資産性】
3拍子揃った物件でございます。

ご興味がございましたら、是非下記をご覧ください。

≪お問い合わせはこちら≫
担当者:ファミリーエージェント 平井
TEL:070-4565-9994
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------------------物件概要--------------------
■所在地   :東京都板橋区双葉町
■交通    :
都営三田線「板橋本町」駅 徒歩7分
東武東上線「中板橋」駅 徒歩12分 
■土地権利  :所有権
■土地面積  :約118.68㎡(約35.9坪)
※セットバック後、別途私道持ち分あり
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :135㎡(約40.83坪)
■構造    :木造 2階建
■建築年月  :昭和63年4月
■物件価格  :5,200万円→4,800万円
■想定家賃収入:約432万円
■満室利回り :約9%
■接道    :南東側 私道 約3.6m 
■間取り   :1K×8戸
■入居状況  :満室稼働中
※告知事項あり

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 本物件のポイント 】



本物件は、「板橋区内で2駅2路線利用可能」と、
立地の良さが伺えます。


「池袋」「渋谷」「新宿」「大手町」駅など、
都内主要駅へのアクセスも良好で、
賃貸需要の高さが伺えます。

また、本物件の魅力と致しまして、
「割安な賃料設定」「土地値の高さ」
が挙げられます。

【賃料設定】

本物件周辺の成約事例を見ると、
類似物件が、約4.7万円/戸~で成約しております。



本物件の平均賃料は、約4.5万円/戸でございますので、
割安な賃料設定であることが見込め、
今後の賃料下落が小さいだけでなく、
賃貸付けについても有利に働くのではないでしょうか。

【土地値】

同エリアで、過去5年の成約事例を見ると、
約106万円/坪~で成約しております。



本物件の土地形状や駅距離を考えると、
約130万円/坪の土地値が期待できます。

仮に、130万円/坪で計算すると、

130万円×35.9坪=約4,660万円

物件価格の約97%の土地値が見込めます。

土地値の下支えがございますので、
土地値を大幅に下回る価格でしか売れないことは考えにくく、
出口で値崩れしづらいことが見込めます。


【 本物件の融資・運用について 】

本物件につきましては、
建築確認の取得が確認できておりませんので、
融資を検討できる金融機関と致しましては、
三井住友トラストローン&ファイナンス
が有効です。

尚、既にトラストからお借入れのある方で、
本物件を含む総お借入額が5,000万円を超える方でしたら、
下記の融資条件が想定できます。

金利2.9% 融資期間30年 ~100%融資

【想定簡易シミュレーション】
満室想定賃料:  約432万円
空室損   : ▲約43.2万円
運営費   : ▲約56.2万円
返済額   : ▲約239.7万円
――――――――――――――
税前CF   :  約92.9万円
空室損:約10%、運営費:約13%計算

100%ローンの場合、自己資金約360万円で
上記の試算が可能です。


本物件につきましては、
告知事項や遵法性の面で、
一般的な物件とは多少異なりますが、

・割安な賃料設定であること
・土地値割合が大きいこと

から、資産下落が小さいことが期待できますので、
元本返済を含み益として見込んだ運用が検討可能です。


尚、トラストからのお借入れがないお客様でも、
他物件と組み合わせてのご検討により、
上記融資想定でお取り組みできることも考えられます。

ご興味のある方におかれましては、
本物件についてだけでなく、組み合わせ物件も併せて
下記よりお問合せください。

ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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