【葛飾区】利回り9.43%相当×大規模修繕済み1棟AP

2020/01/17

本日は葛飾区にて利回り9.43%相当
令和元年10月に大規模修繕済み
のアパートをご紹介です。

23区内・底値賃料圏のため安定したCFが見込め、
直近で大規模修繕を行っているため
修繕リスクを抑えた運用が想定できるのではないでしょうか。

~おすすめポイント~
☆「葛飾区」利回り9.43%相当
☆令和元年10月 大規模修繕実施(外壁・屋根・階段塗装)
☆賃貸競争力◎ 割安賃料にて高稼働中



《物件概要》
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■所在地   :葛飾区新宿2丁目
■交通    :常磐線「亀有」駅 徒歩17分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :129.67㎡(約38.98坪)※SB面積約0.81㎡含む
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :148.84㎡(約45.02坪)
■構造    :木造 2階建
■建築年月  :1989年9月(築31年)
■物件価格  :6,030万円
■想定家賃収入:約542.4万円
■満室利回り :9.00%→9.43%相当
        ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :北側 公道 幅員約4m
■間取り   :1R×12戸(10/12戸 高稼働中
■その他   :空室2部屋原状回復工事済み
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

【物件について】
<大規模修繕>
本物件の特徴として令和元年10月外壁・屋根・階段塗装の大規模修繕を行っている点が挙げられます。



更に、空室の2部屋は弊社グループ会社負担にて原状回復工事済みでございます。


中古アパート運営で気になる修繕リスクを抑えられ
収支のブレが少ない運用を想定出来るのではないでしょうか。


<賃料設定>
本件戸当り賃料:3.8万円 周辺相場賃料:約4.5万円

周辺相場賃料を調べると上記の通り約4.5万円でございます。

上記検索結果には賃料設定が高い物件も含まれておりますが、
本物件の4万円を下回る賃料設定は周辺相場に比較し割安賃料といえるのではないでしょうか。

そして周辺のアパートの相場をHome'sにて調べると、
周辺の家賃4万円以下のアパートの少なさが伺えます。

本物件は築年数が古く、約14㎡の1Rと賃貸競争力のある間取りとは言いづらいものの
部屋探しで最も重視される「賃料」で優位性が取れると考えらえます。


またこのエリアの世帯数変化をみると2010年→2015年において9%以上増加しており、
特に本物件の賃貸需要層となる単身者11%近い増加率となっております。

そのため人口減少のトレンドが進む今後においても
一定の賃貸需要層を想定出来るのではないでしょうか。

本物件は駅距離こそありますが、
単身者の増加エリア底値賃料・競合の少ない割安賃料圏のため
安定した賃貸需要が見込めそうです。


【エリア】

最寄り駅であるJR常磐線「亀有」駅は、5路線が乗り入れるターミナル駅「北千住」駅まで乗車約6分の位置にあります。
「東京」駅「新宿」駅など都内の主要駅へ約30~40分と都心部へのアクセスが良好です。


ショッピングモールのアリオ亀有。シネコンMOVIXもある。
「亀有」駅は乗降客数1日約8万人となっており、
駅周辺は再開発事業によって整備された2つの大型商業施設と
南北エリアの個人商店が立ち並ぶ商店街がございます。

交通アクセスが良好な点に加え、駅周辺の商業施設が充実しているため、
安定した賃貸需要が見込めるのではないでしょうか。


【収支・運用について】
簡易収支シミュレーション
<金利2.9%・期間30年・フルローン> ※要共同担保
満室想定賃料 : 約542万円
空室損・運営費:▲約125万円 (23%想定)
ローン返済額 :▲約301万円
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税引き前CF  :  約116万円

(効率性)自己資金利回り:約77%
→投下資金を約1年+4か月で回収
(安全性)稼働率損益分岐点:約69%
→通年で3部屋空室でも黒字の運営

本物件は仲介手数料不要・登記費用売主負担自己資金を抑えた取り組みが可能なため、
フルローンで取り組んだ場合、自己資金「約150万円」で検討が可能です。

23区内の物件で高い収益性から安定したCFが見込め、
直近で大規模修繕が行われているため修繕リスクを抑えた
堅い運用が想定されるのではないでしょうか。

そして、本物件は土地と建物按分を「6:4で調整可能なため、
タックスメリットを生かした運用も可能でございます。
(※詳細はお客様毎に内容が異なりますので、個別にご相談ください)

売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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