【価格交渉の余地あり】駅徒歩5分×土地値割合約88%×利回り9.9%(価格交渉後10.6%)! 流山市一棟アパート

2020/01/06

<<おすすめポイント>>


収益性◎:利回り9.9%→10.6%まで価格交渉可能!
資産性◎:土地値割合約88%!

      (価格交渉後の価格)
賃貸需要◎:駅徒歩5分!相場よりも割安な賃料!

 

 

 

 

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◆所在地    :千葉県流山市江戸川台東2丁目
◆交通     :東武野田線「江戸川台」駅 徒歩5分
◆土地権利   :所有権
◆土地面積   :258.31㎡(約78.13坪)
◆都市計画   :市街化区域
◆建ぺい/容積 :50%/100%
◆建物面積   :212.64.㎡(約64.32坪)
◆構造    :軽量鉄骨造2階建
◆建築年月   :昭和62年5月築 
◆物件価格   :3,200万円→3,000万円
◆想定家賃収入 :316.8万円
◆満室利回り  :9.9%→10.6%
◆接道     :北西側5.0m公道
◆間取り    :2DK×6戸(5/6稼働中!)


【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【資産性について】


本物件の長所の1つとして、

「土地の資産性」の高さが

ございます。

 

 

周辺の土地成約事例について見てみると、
①本物件と同じ「江戸川台東」アドレス
②本物件と類似の土地面積・形状
の土地について、約34.1万円/坪で取引
成立となっております。

 


そのため、本物件の土地の価値を約34.1万円/坪と仮定した場合、
78.13坪×60.0万円=約2,664万円となり、
売買価格である3,000万円の約88%程度の
水準となっております。(価格交渉後)

 

 

そのため、本物件におかれましては、
売却出口において資産価値下落が生じ
るリスクが少なく元本返済した分を
売却時の利益として見込める物件と
いえるのではないでしょうか。

 

※純資産増加イメージ

 

 


【賃貸需要について】


本物件は、東武野田線「江戸川台」駅
徒歩5分の位置に立地しており、
柏駅まで10分東京駅まで30分前後
アクセス可能な立地となっております。

 

 

 

また、本物件の位置する流山市について
ですが、現在人口増加傾向にございまして、
2045年まで人口が増加する見込みとなって
おります。

 

 

 

更に、全国的に見ても人口増加率が日本で
9位となっておりまして、日本有数の人口
増加エリアとなっております。

 

 

 

 

なお、本物件の平均賃料は約4.4万円
なっており、平米単価では、1,257円/㎡
となっております。


他方で、周辺の同様の間取りの平均賃料は、
約4.7万円で、平米単価で約1,326円/㎡
なっております。

 

 

 

そのため、本物件は相場より賃料が
割安と考えることができ、周辺の物件
と比べても賃料の面で競争力が高く
ございます。

 

 

上記のように、本物件は
「駅チカ・好アクセス」「人口増加エリア」
「割安賃料」
といった要素をバランスよく兼ね備えた
物件となっております。

 

 

そのため、本物件に関しましては、
安定した賃貸需要を見込みやすい

物件といえるのではないでしょうか。

 

 


【収支・運用について】

 

 

☆金利3.9%・融資期間30年・8割融資の場合

 

年間賃料 : 約317万円
空室損  :▲約25万円(8%想定)
運営費  :▲約41万円(13%想定)
返済額  :▲約136万円
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年間収入 : 約114万円

 

(効率性)自己資金利回り:約 13.87%
(安全性)空室損益分岐点:稼働率55.88%未満

 

6年間累計収入:約686万円

6年間元本返済:約285万円

 

6年間純資産増加額

約971万円

 

となる試算です。(税前)

 

 

 

【まとめ】

 

 

本物件は、

 

①利回り約10.6%(価格交渉後)
②土地値割合約88%(価格交渉後)
③人口増加エリア・駅徒歩5分・
底値賃料

 

と、不動産投資において重要となる
「利回り」「土地値」「賃貸需要」
をバランスよく満たした物件と
なっております。

 


更に、価格も3,000万円台と比較的流動性
の高い価格帯となっていることから、
本物件はお取り組みがしやすい物件といえる
のではないでしょうか。

 


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最後までお読みいただき、誠にありがとう
ございます。

 

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