【6,000万円台×高積算】石神井公園駅利回り8%マンション

2019/12/13

<<オススメポイント>>

 


「石神井公園」駅(再開発エリア×池袋まで急行で1駅)
6,280万円 / 利回り約8%まで指値検討可能
積算評価 ≧ 物件価格→複数融資検討可能
実勢土地値 ≧ 物件価格→資産価値下落リスク小

 

 

 

 


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■所在地:練馬区三原台2丁目
■交通:西武池袋線「石神井公園」駅徒歩18分
■土地権利:所有権
■土地面積:165.31㎡(約50坪)
■都市計画:市街化区域
■建ぺい/容積 :60% / 300%
■建物面積:242.59㎡(約73.3坪)
■構造:鉄骨造陸屋根3階建
■建築年月:平成1年1月
■物件価格:6,380万円→6.280万円の可能性
■想定家賃収入:約502.8万円
■満室利回り:約7.88%→約8%
■接道:南側約46m公道に約12.8m接道
■間取り:2DK×5戸、1DK×1戸


【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【資産性について】

 

本物件の最大のストロングポイントとしては、資産性の高さが挙げられます

 

 

1,積算価格


本物件の前面路線価は360,000円/㎡でして、積算価格としては、
360,000×165.31㎡=約5,951万円となっており、物件価格の約94.7%の水準
となっております。

 

 

 

また、建物積算が約514万円となっておりまして、積算価格の合計としては、
約6,465万円物件価格を上回る水準となっております。

 

 

そのため、債務超過を起こしづらい物件となっているため、
銀行評価が出やすいだけでなく、事業拡大をしてゆく上でも
有利な物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 


2,実勢土地価格


近隣の土地成約事例について見てみると、本物件と同じ三原台2丁目かつ
本物件と同様な規模の土地について、坪約130.0万円で取引成立となっております。

 

 

 

本物件の土地の価値を約130.0万円/坪と仮定した場合
50坪×130.0万円=約6,500万円となり、
売買価格を上回る水準となっております。

 

 

このことから、土地としての資産性を高く見込むことができるため、
本物件は資産価値下落が生じにくく元本返済を純資産増加と見込みやすい
物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 


【エリアについて】

 

本物件は、西武池袋線「石神井公園」駅徒歩18分の位置に立地しており、
池袋まで急行だと1駅でアクセス可能な立地となっております。

 

 

 


また、石神井公園駅ですが、直近で大規模な再開発がなされており
まして、駅としての求心力も高くなっていることから、本物件は
安定した賃貸需要を見込みやすいエリアといえるのではないでしょうか。

 

 

 

 

 

【収支・運用について】

 


本物件は、土地の資産性や立地、建物の構造といった観点から、下記のように
金利を抑えたお取り組みフルローンなど、お客様のご希望やご条件に
合わせて様々なお取り組みがご検討いただける物件となっております。

 

 

年収700万円以上 / 金融資産1,000万円以上
でお借入の少ない方
金利3.6% / 30年 / 100%融資
(自己資金400万円程度)

 

 

年収700万円以上 / 自己資金1,000万円以上
※法人ではご利用いただけません。
金利2.4% / 30年 / 90%融資
(自己資金1,000万円程度)

 

 

共同担保をお持ちの方
金利2.9% / 30年 / ~100%融資
(自己資金450万円程度)

 


上記のような融資が想定されます。
詳細はお問い合わせいただければと思います。

 

 

 

 

<<収支シミュレーション>>

 

 

☆金利2.4%・融資期間30年・9割融資の場合

 

年間賃料 : 約503万円
空室損  :▲約40万円(8%想定)
運営費  :▲約75万円(15%想定)
返済額  :▲約264万円
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年間収入 : 約123万円


(効率性)自己資金利回り:約 11.49%
(安全性)空室損益分岐点:稼働率67.6%未満


6年間累計収入:約736万円
6年間元本返済:約830万円

 

6年間純資産増加額
約1,566万円


となる試算です。(税前)

 

 

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物件の詳細資料や融資などご相談がありましたら、

是非お気軽に下記メールアドレスまでご連絡ください。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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e-mail: watari@family-group.jp
TEL: 070-4565-9926

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