【自社限定】世田谷区×駅徒歩10分・ハウスメーカー施工の土地値AP【税効果◎】

2020/03/31

本日は世田谷区内・駅徒歩10分!
売買価格≒実勢土地値が見込めるハウスメーカー施工
アパートをご紹介です。



売価と同程度の実勢土地値が見込めるため資産性に優れ、
売却時に負けにくい堅い運用が想定されます。


そして自社物件のため、仲介手数料不要・登記費用売主負担に加え、
建物割合を4割で明記可能でございますので、
ご年収の高い方には税メリットを活かした運用が可能でございます。



詳細は下記をご覧ください。





《物件概要》
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■所在地   :世田谷区粕谷4丁目
■交通    :京王線「千歳烏山」駅 徒歩10分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :148.76㎡(約45.0坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :150%
■建物面積  :149.22㎡(約45.14坪)
■構造    :軽量鉄骨造 2階建
■建築年月  :1990年3月築
■物件価格  :7,445万円
■満室想定収入:約521.4万円
■満室利回り :約7.00%→約7.40%相当
        ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :北西側 公道 幅員約4m
■間取り   :1K×8戸(8/8戸 満室稼働中
■その他   :外壁一部修繕予定
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。



【資産価値】

1.<土地総合情報システム>

2.<REINS>


本物件の最大の特徴は売買価格と同程度の実勢土地値が見込める点でございます。


周辺の土地の取引事例を調べると
土地総合情報システムでは坪170∼180万円で取引、
REINS(直近5年)では坪164、175万円での成約事例がございました。

どの事例も駅徒歩は本地と同程度の距離ですが、
建ぺい/容積率が低いことを踏まえると
本地:売価7,445万円÷45坪≒坪約165万円
そのため、周辺相場と同程度の土地値が見込めるのではないでしょうか。


本物件のように土地値の下支えが見込める物件は
売却時に大幅な値崩れがしにくいことが特徴でございますので、
安定した資産形成が見込みやすい1件でございます。



【エリア】


本物件は京王線『千歳烏山』駅から徒歩10分に位置しております。

上記駅は準特急までが停車する駅でございますので、
「新宿」駅まで乗車約12分、「渋谷」駅まで約16分
都内ターミナル駅へ抜群のアクセスを誇っております。





そして、駅前の商店街には多くの商店が並び、スーパーがある上に
物件までの道のりには複数のコンビニもございます。


このように千歳烏山駅は都心部へのアクセスの良さに加え、
駅周辺に生活のしやすい住環境が整っておりますので
学生や都心へ通勤する単身者の需要が見込めそうです。




【収支・運用について】

本物件は売価と同程度の土地値が見込めることに加え、
税メリットを活かした運用が可能なことも魅力でございます。


土地値の下支えが見込めるため、
融資割合を高くとった融資も見込めますが、
次のような融資が想定されます。

1.ご年収1,500万円~、お借り入れのない方
→金利2%台・期間25年・8割融資

2.共同担保として余力のある物件をお持ちの方
→金利2.9%・期間30年・フルローン

お住まいやお付き合いの有無によっては
地銀・信金等の金融機関でのお取り組みも想定されます。


~収支シミュレーション~
1.の融資条件の場合 ※所得税・住民税:43%想定



上記の通り、CFで見ると約80万円でございますが、
税効果を活かすことによって約190万円の税引き後CFが見込めます。


そして上記の融資を想定した場合、
年間約174万円の元本返済が進んでいきますので、
売却時に値崩れがしづらいことを考慮すると、
元本の返済分を含み益とした運用が可能ではないでしょうか。




税効果を活かした運用については
お客様のご状況によっても内容が異なりますので、
詳細は個別にご相談ください。


本物件は「世田谷区内」「駅徒歩10分」の立地にて
「売価≒実勢土地値」と資産性の高い物件でございます。

初期費用を抑えた取得・税効果を活かした運用が可能なため、
不動産を用いた資産運用、税対策をお考えの方におススメの物件でございます。



レントロール等の詳細資料をご希望の方、
融資・運用のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。


株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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