【積算価格割合約90%】~実勢価格は売価を超過×利回り8.57%~高稼働中2棟バルク

2019/10/28

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日ご紹介させて頂く物件は
【利回り8.57%/売価8,900万円に対し積算価格は約8,100万円】
資産性の高い相模原市の2棟バルク売りアパートです。





----------------------物件概要-----------------------
■所在地   :相模原市中央区上溝
■交通    :相模線『上溝』駅 徒歩16分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :924.47㎡(約279.65坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :508.92㎡(約153.94坪)2棟合計
■構造    :鉄骨造2階建
■建築年月① :昭和59年5月 (築35年)
■建築年月② :昭和61年10月(築33年)
■物件価格  :8,900万円
■想定家賃収入:763.2万円
■満室利回り :8.57%
■接道    :北西 公道 幅員確認中
■間取り   :2DK×12戸
■稼働状況  :11/12戸(居室)7/13戸(駐車場)
■備考    :2棟バルク・BT別

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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《  エリア  》
本件は相模線「上溝」駅徒歩16分の場所に位置しております。

駅距離は近いとは言えませんが駐車場13台分付き,
周辺にはスーパーやコンビニが複数点在していることから生活をしていく上では困らなさそうです。

2DKの間取りから本件のメインターゲット層は【ファミリー層】となり、
周辺には”三菱重工業”その他周辺には多数工場等が点在していることから
そちらにお勤めの方からの入居需要も期待出来そうです。

《  賃料  》



上記条件で検索したところ、近隣賃料相場は約5.2万円となっており、
レインズの成約事例を見ても同間取りの物件が5.5~5.6万円で成約していることから
5.2~5.6万円が近隣賃料相場と言えそうです。

本件の平均賃料は約5.3万円であり、近隣賃料相場と比べても
大きな乖離がないことから相場通りの賃料と言えそうです。

また本件は築30年以上を経過していることから、
今後の大幅な賃料の下落は考えにくいと思われます。

《  資産性  》

本件の前面路線価は8.8万円であり
8.8万円×土地面積(924.47㎡)で試算した場合
土地積算は、約8,100万円となります。
※売価の約90%


レインズの成約事例を見てみると
本件周辺の土地が約45.3万円/坪で成約していることから、
約40~50万円/坪とみることが出来そうです。

45万円/坪×土地面積(約279.65坪)で試算した場合
実勢価格は、約12,500万円となります。
※売価を約3,600万円超過

《  収支について  》
本件ですと、
①【金利3.6% 30年 ~100%融資】
②【金利2.9% 30年 80~100%融資】
上記のような融資条件でのお取組みが検討可能です。

〔①想定簡易シミュレーション]

上記より年間111万円(税前)のCFが期待できそうです。

6年後に8,670万円(利回り約8.8%)で売却すると仮定すると、

6年間累計収入:約560万円
6年間元本返済:約1,100万円

純資産増加額としては、
560万円+1,100万円-230万円=1,430万円
となる試算です。

上記より資産価値下落を加味しても
6年間で約1,430万円の純資産増加が望める物件でございます。


最後までお読み頂きありがとうございました。

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