【事業規模拡大に最適】平成9年築RC造・利回り8%超・積算価格≒物件価格

2020/02/15


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリエージェントの森遥香です。

 


本日は、不動産投資規模拡大に適した物件のご紹介です。

 


不動産投資規模を拡大していくためには、
金融機関がそれぞれどのように物件を評価するのかを
知る必要がございます。

 

 


今回は、1行に絞りご説明をさせていただきます。

 

 

 

某地方銀行では「積算評価」をベースに物件評価を
行っており、物件を買い増して行く際に
いわゆる「バランスシート」上で信用棄損をしていなければ、
物件を買いましていくことが検討できます。

 


※信用棄損とは…資産よりも負債の方が多い状態。

 


今回ご紹介させていただく物件が
積算評価≒物件評価」と信用棄損を抑えてお取り組みが検討でき、
且つ、平成9年築のRC(残存法定耐用年数:24年
比較的融資期間も長く取ることが検討できそうです。

 

 

さらに!!
今回は、融資の確度が高い方であれば、
利回り:8.02%→8.22%までの価格交渉も検討できそうです。

 

 

 


積算価格≒物件価格となっている物件スペックに加え、
平成9年築、利回り8.22%と相場の物件スペックと比較しても
かなり好条件でのお取り組みが検討できそうです。

 

 

ご興味がある方は下記をご覧ください。

 

 

 

 

 

 

 

《 物件概要 》
===============================================

■所在地 :神奈川県相模原市中央区横山2丁目
■交通  :JR横浜線「相模原」駅 バス10分
               :JR相模線「上溝」駅 徒歩15分
■土地面積:1014.87平米(約307坪)
■建物面積:1001.26平米(約302.88坪)
■構造  :鉄筋コンクリート造5階建
■建築年月:平成9年3月築
■物件価格:24,500万円 (→23,800万円まで価格交渉可能!)
■想定家賃収入:1964.4万円
■満室利回:約8.02% (→約8.22%)
■接道  :北側 公道 幅員約6.0m / 東側 公道 幅員約6.0m
■間取り :2LDK×19戸
■駐車場 :20区画

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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※下記では、物件価格が23,800万円に下がった前提で記載しております。

 

 


【 積算評価について 】

 

本件は、平成9年築RCで土地も広い物件のため、
高い積算評価という特徴がございます。

 

土地積算評価:約13,193万円(前面路線価:13万円/㎡)
建物積算評価:約10,012万円(再調達価格:20万円/㎡)

となっており、合計約23,205万円(売買価格の約97.5%)となる試算です。

 

 

 

 

このように積算評価が高いため、融資評価が伸びやすいです。
また運用中の債務超過が発生しにくいため、
次の投資にも繋げやすい物件といえます。

 

既に物件をお持ちの方にとっても買い増しに
適した物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 


【 エリアについて 】

 


本物件はJR横浜線「相模原」駅よりバス便約13分、
JR相模原線「上溝」駅より徒歩15分に位置しております。

 

 

 

 

周辺には三菱関係の会社や日本板硝子、NECなどの
工場が多くあり、そこにお勤めされる方からの賃貸需要が
期待できそうです。

 

 

 

 

 

 


【 投資について 】

 


本物件は、某地方銀行との相性が良く、
下記の融資条件が検討できそうです。

 


金利:1.5% 期間:24年 融資額:80%

 


上記融資条件の場合、下記の収支シミュレーションが想定できそうです。

 


満室賃料:約1964.4万円
空室損 :約 216.0万円(約11%)
運営費 :約 392.8万円(約20%)
返済額 :約 945.1万円
――――――――――――――――
税前CF :約 410.5万円

 

 

 


キャッシュフローは潤沢とは言い難いですが、
ポイントは元本返済になります。

 

 

毎年元本返済が約699万円進んでいくのに対し、
建物の価値下落は年間約426万円となります。

 

 

その差の約273万円が含み益として考えられそうです。

 

 

その場合、年間税引前CF:約410.5万円+年間含み益約273万円=約683.5万円
年間の利益として考えられそうです。

 

 


今回の築年数の浅く、積算価格≒物件価格と、
保有していても足かせになりにくいため
保有し続ける、もしくは売却するという選択肢がある物件です。

 

 

上記より、

これから不動産投資規模を拡大していきたいお客様にお勧めの物件です。

 



物件の詳細資料等が欲しい方、融資や運用のご相談は
下記フォームよりお問合せください。

 


株式会社ファミリエージェント
担当:森 遥香
電話:070-4579-4089
アドレス:mori@family-group.jp

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