「積算価格≧売買価格×利回り10.4%超」積水ハウス施工/土地180坪付き/公道角地/高稼働中 4,480万円 一棟アパート

2019/12/02

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの鈴木です。

本日ご紹介させて頂く物件は
相鉄本線「さがみ野」バス12分/積算価格≧売買価格/利回り10.4%超/全室BT別(3DK×8戸) 
綾瀬市 4,480万円 一棟アパートでございます。

多少駅距離はございますが”全戸分敷地内駐車場付き”といった内容に加え
積算評価≧売買価格」+「利回り10%超」と
”資産性”収益性”両方を見込んでいける案件でございます。

以下、詳細をご覧下さいませ。






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《物件詳細》

■所在地  :綾瀬市深谷上5丁目
■交通   :相鉄本線「さがみ野」駅 バス12分/バス停まで停歩2分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :第一種住居専用地域
■建ぺい率
/容積率:60%/ 200%
■土地面積 :598㎡(約180.89坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :355.6㎡(約107.56坪)
■構造   :軽量鉄骨造2階建て
■建築年月 :昭和61年9月築(築33年)
■物件価格 :4,480万円 
■想定家賃年収
:約486万円
■満室利回り:10.45%
■間取り  
:3DK×8戸(8戸中7戸 稼働中
■路線価  :9.4万円/㎡
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▶エリア




本物件は相鉄本線「さがみ野」駅バス12分の場所に位置しております。

基本的には駅から徒歩圏内の物件が好まれる中、
本件においては「バス便」といった所で、賃貸付けの部分が
非常に重要なポイントとなってくるかと存じます。

ただ本物件が表題にも記載をさせて頂きました通り
土地180坪付き”と広々とした大きさになっております。

下記図が敷地と道路図の関係になりますが
3DK×8戸』に対し『駐車場8台付き(全戸分付き)』と
駅距離の部分で賃貸付けにそこまでマイナスの影響は出ずらいものと推察出来そうです。
※現状8戸中7戸 稼働中


※敷地と道路図 関係図


加えて”建物”に関しましても
積水ハウス施工”と築年数が多少経過していながらも
建物自体の安心感の高い内容ではないでしょうか。

▶積算価格



前面相続税路線価については上記図の通りです。

土地:598㎡ × 路線価:9.4万円/㎡=積算価格約5,620万円

物件価格:4,480万円に対し積算価格:約5,620万円と
物件価格に対して非常に評価が高く出ているものとお分かり頂けるかと思います。

また土地が約180坪と大きい為、
金融機関側から評価をする際に多少の掛け目が入った場合でも
高い評価を保っていく事が出来そうです。

▶収支・運用

本件の収支については以下の通りでございます。

金利3.6% / 融資期間30年 / 95%融資(~100%融資) 



冒頭でも記載をさせて頂きました通り
本物件に関しては物件価格に対して評価が高く出ている関係から
お客様の資産状況にもよりますが
現在の融資情勢では珍しく「フルローン」でのご検討も視野に入ってくるかと存じます。

東京経済圏内で資産性と収益性、
両方を見込んでいける案件が市場にそう多く無い中
本件においては、両要素を取り込んでいく事が可能な内容の良い案件
お分かり頂けるのではないでしょうか。

なお、融資の内容に関しては
お客様の資産背景等によっても異なってまいりますので
上記詳細については個別にお問い合わせ下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095

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